Вопрос налогообложения при продаже недвижимости остаётся одним из самых обсуждаемых в России. В 2026 году в законодательстве появились новые положения, которые напрямую влияют на то, как рассчитывается налог на доход от продажи квартиры, в т.ч. и от неотделимых улучшений (капитальных вложений арендодателя). В этой статье мы разберём, что представляет собой налог с неотделимых улучшений, когда он обязателен к уплате, какие существуют льготы и как правильно рассчитать налоговую базу.

Что такое неотделимые улучшения?

Неотделимыми улучшениями (иногда называют неотчуждаемыми или неразделимыми) считаются капитальные вложения, произведённые арендатором (или собственником) в арендованное или принадлежащее ему помещение, которые нельзя отделить от объекта без существенного ущерба его целостности. К таким улучшениям относятся:

• ремонтные работы, повышающие стоимость и срок службы квартиры (замена коммуникаций, укрепление стен, установка новых окон);
• установка встроенной кухни, систем «умный дом», системы вентиляции и т.п.;
• добавление дополнительных помещений (например, пристройка к квартире).

Согласно пункту 9 статьи 214.10 Налогового кодекса (НК РФ), такие вложения могут учитываться в качестве основных средств арендатора и влиять на налоговую базу при последующей продаже.

Налоговый режим при продаже квартиры

Согласно статье 215 Налогового кодекса РФ, любой доход, полученный от продажи недвижимости, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (для резидентов) либо 30 % (для нерезидентов). Но существуют освобождения и льготы, которые могут уменьшить налоговую базу. Ключевыми являются:

1. Лимит дохода, освобождаемый от налога – в 2026 году многие регионы повысили этот лимит. Согласно пункту 9 статьи 214.10 НК, регионы могут увеличивать лимит дохода по НДФЛ с продажи недвижимости. Это значит, что в некоторых субъектах РФ доход до 1 млн рублей (или выше, в зависимости от региона) может быть полностью освобождён от налога.
2. Освобождение при продаже единственного жилого помещения – если квартира, которой владели менее 5 лет, была единственным жилым помещением, и продавец использовал её для проживания, налог может не взиматься. Но это правило не распространяется, если реализуется заниженная цена – в таком случае налог рассчитывается по кадастровой стоимости, а не по цене сделки.
3. Учет расходов на улучшения – расходы на неотделимые улучшения могут быть включены в себестоимость квартиры, тем самым уменьшая налоговую базу.

Как учитываются неотделимые улучшения при расчёте налога?

Для корректного расчёта налога необходимо определить разницу между выручкой от продажи и суммой расходов, подлежащих учёту. В случае неотделимых улучшений порядок следующий:

1. Определение стоимости улучшений – это фактическая сумма, потраченная на капитальные вложения, подтверждённая договором, актами выполненных работ и квитанциями.
2. Уменьшение налоговой базы – указанная сумма вычитается из «полученного дохода», полученного от продажи квартиры (разница между продажной ценой и первоначальной стоимостью приобретения).
3. Учет срока владения – если квартира находилась в собственности менее 5 лет, то без учёта улучшений налог может быть выше, но с учётом улучшений налоговая база снижается.

Пример расчёта:

Исходные данные:
- Стоимость приобретения квартиры: 3 500 000 ₽
- Сумма, полученная от продажи: 5 200 000 ₽
- Сумма, потраченная на неотделимые улучшения: 500 000 ₽
- Срок владения: 4 года
Налоговая база без учёта улучшений:
5 200 000 – 3 500 000 = 1 700 000 ₽

Налоговая база с учётом улучшений:
5 200 000 – (3 500 000 + 500 000) = 1 200 000 ₽

НДФЛ (13 %): 1 200 000 × 13 % = 156 000 ₽

Таким образом, благодаря учёту неотделимых улучшений налог снижен с 221 000 ₽ до 156 000 ₽.

Что изменилось в 2026 году?

• Многие регионы (например, Московская область, Санкт-Петербург и некоторые края) повысили лимит дохода, освобождаемый от налога. Это значит, что если ваш доход от продажи (с учётом улучшений) не превышает регионального лимита, налог не уплачивается.
• Новые правила расчёта налога при продаже по заниженной цене. Налог теперь часто рассчитывается не по рыночной цене, а по кадастровой стоимости, что может увеличить налоговую нагрузку, если кадастровая стоимость выше заявленной цены сделки.
• Уточнены требования к документированию улучшений. Теперь необходимо иметь подтверждающие документы (договоры, акты выполненных работ, счета-фактуры) в оригинале или в виде сканов, признанных налоговыми органами.

Какие документы нужны для подтверждения улучшений?

Для того чтобы налоговая инспекция признала ваши расходы на неотделимые улучшения, подготовьте следующий пакет:

1. Договоры с подрядчиками (подрядные, субподрядные).
2. Акты выполненных работ, подписанные обеими сторонами.
3. Счета‑фактуры и платежные документы (квитанции, выписки из банка).
4. Техническая документация, подтверждающая, что работы являются неотделимыми (например, проектные чертежи, согласования в органах строительства).
5. Кадастровый паспорт квартиры (для расчёта налоговой базы, если применяется кадастровая стоимость).

Как подать декларацию и уплатить налог?

Если после всех вычетов налог всё равно получился, необходимо:

• Заполнить декларацию по форме 3‑НДФЛ (или 2‑НДФЛ, если налог уплачивается в течение года).
• В разделе «Доходы от продажи недвижимости» указать полученную выручку, стоимость приобретения, сумму улучшений и расчёт налоговой базы.
• Приложить копии документов, подтверждающих расходы на улучшения.
• Уплатить налог в течение 15 дней с момента подачи декларации (если вы подаёте в 2026 году – срок до 30 апреля 2027 года).

Практические советы

• Сохраняйте все документы сразу после завершения работ – это упростит процесс декларации.
• Если планируете продажу, учитывайте срок владения. При владении более 5 лет налог не взимается, даже без учёта улучшений.
• Проверьте региональный лимит дохода – в некоторых случаях он может покрыть полностью ваш доход от продажи.
• Если цена продажи ниже рыночной, уточните кадастровую стоимость. При значительном расхождении налог будет рассчитываться по кадастровой стоимости.
• При сомнении в правомерности расходов – обратитесь к налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Налог с неотделимых улучшений при продаже квартиры обязательно платится, если такие улучшения учитываются в себестоимости и если после всех вычетов остаётся налогооблагаемый доход. Однако в 2026 году появились новые возможности снижения налоговой нагрузки:

• Повышенные региональные лимиты дохода;
• Возможность включения расходов на улучшения в налоговую базу;
• Уточнённые правила расчёта при продаже по заниженной цене.

Тщательное документирование вложений и своевременное оформление декларации позволяют существенно сократить налоговое бремя и избежать штрафов.

Помните: каждый случай индивидуален, и окончательное решение о налоговой обязанности принимает налоговый орган на основе предоставленных вами документов. При любой неясности лучше проконсультироваться со специалистом.