Спрос на земельные участки растет из года в год, а вместе с ним возникает вполне естественный вопрос: «Какие налоги я должен заплатить, если продаю участок дешевле 1 000 000 рублей?» Ответ на первый взгляд кажется простым, но в реальности всё зависит от сразу нескольких факторов: срока владения, цели приобретения, кадастровой стоимости и даже статуса продавца (физическое или юридическое лицо).

Когда НДФЛ не платится вообще

Начнем с хороших новостей. В большинстве случаев продавец полностью освобождается от уплаты налога, если участок находился в собственности:

• ≥ 3 лет — если участок был получен до ;
• ≥ 5 лет, если право собственности зарегистрировано после (или он был приобретён по договору купли-продажи, дарения, наследства не от близкого родственника и т.д.).

* Срок отсчитывается с даты, указанной в ЕГРН, а не с даты договора.

В этой ситуации продавец не платит НДФЛ, не подаёт декларацию 3-НДФЛ и вообще может забыть о налоговом ведомстве. Более того, правило распространяется на сделки любой суммы — даже если участок продан за 10 млн рублей.

Участок стоимостью < 1 000 000 руб.: когда всё-таки нужно отчитаться

Если минимальный срок владения не выдержан, вступают в силу правила п. 4 ст. 229 НК РФ.
Согласно им:

1. Доход от продажи ≤ 1 000 000 руб., обязанность подать 3-НДФЛ сохраняется, но налог к уплате не возникает, так как сумма полностью покрывается имущественным вычетом (1 млн руб.).
2. Доход от продажи > 1 000 000 руб. — налог платится с разницы между продажной ценой и 1 млн руб. по ставке 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов).

Пример расчёта

Ситуация: участок куплен в марте 2024 г. за 800 000 руб., продан в апреле 2025 г. за 950 000 руб.

Альтернатива вычету — «вычет расходами»

Вместо 1 млн руб. можно уменьшить доход на фактические расходы по приобретению участка. Это выгодно, если расходы превышают 1 млн руб.

Пример:

• Купили за 3 800 000 руб.;
• Продали через 2 года за 4 200 000 руб.;
• Налоговая база = 4 200 000 – 3 800 000 = 400 000 руб.;
• НДФЛ = 400 000 × 13 % = 52 000 руб.

Кадастровая стоимость и контроль ФНС

Если в договоре купли-продажи указана заниженная цена (ниже 70 % от кадастровой), налоговая «подтянет» доход до 0,7 × кадастровая стоимость и уже от этой суммы будет проверять вычет (1 млн или расходы).

Пример:
Кадастровая стоимость = 1 450 780 руб.
0,7 × 1 450 780 = 1 015 546 руб. → База для расчёта налога, даже если по договору 900 000 руб.

Декларация и сроки

Независимо от того, возник ли налог к уплате, после продажи земельного участка нужно:

1. Подать 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом сделки (например, продали в 2025 г. → сдаём до ).
2. Оплатить налог (если он есть) до 15 июля того же года.

Штраф за неподачу декларации — от 1 000 руб. плюс 5 % от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки.

Частые заблуждения

• «Если меньше 1 млн руб., то декларацию можно не подавать» — заблуждение. Декларация подаётся в любом случае, если срок владения не выдержан (п. 4 ст. 229 НК РФ).
• «Налог не платится сразу на кассе» — налог считается по результатам года, а не в день сделки.

Пошаговая инструкция для продавца

1. Уточните дату регистрации права в ЕГРН.
2. Сравните срок владения с 3/5 годами.
3. Если нужно декларировать:
   • Соберите документы (ДКП, платёжки, ЕГРН).
   • Заполните 3-НДФЛ в ЛК ФНС или через «Декларант».
   • Выберите выгодный способ уменьшения базы: 1 млн руб. или расходы.
4. Подайте декларацию до 30 апреля, оплатите налог до 15 июля (если есть).

Если вы продаёте земельный участок дешевле 1 000 000 рублей и владеете им менее минимального срока, то:

• НДФЛ к уплате = 0 руб.
• Декларация 3-НДФЛ подаётся обязательно.

Если же срок владения превышен, можно спокойно забыть и о налогах, и о декларации. Главное — проверять свои данные в ЕГРН заранее и не полагаться на устные заверения риелторов.

Информация актуальна по состоянию на 19 апреля 2026 г. Законодательство РФ может меняться, перед сделкой проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.