– Госдума не снизила минимальный срок владения недвижимостью до трёх лет, поэтому правила налогообложения остались прежними. Однако при получении жилья «из рук государства» (по реновации, по договору соц-найма, в качестве компенсации или в рамках программы переселения из аварийного фонда) возникают особенности. Давайте разберёмся по шагам.

Откуда берётся объект: ключевая разница

• Квартира по программе реновации – вы получили новое жилье взамен старого. Срок владения считается с даты регистрации права на первоначальную квартиру.
• Выплата компенсации в виде квартиры (например, по программе переселения из аварийного фонда). Датой начала владения считается день гос-регистрации права на новую квартиру.
• Квартира по договору соц-найма с последующим выкупом. Вариантов два:
  1. если выкуп по льготной цене – срок владения считается с момента регистрации договора купли-продажи;
  2. если вы получили жилье бесплатно (дар, наследство от государства), то применяются правила дарения/наследования.

Минимальный срок владения в 2026 году

Для освобождения от НДФЛ он по-прежнему составляет:

• 3 года – если квартира получена:
  • в наследство или в дар от близкого родственника;
  • по договору реновации и вы ранее владели старой квартирой ≥3 лет;
  • в рамках приватизации.
• 5 лет – во всех остальных случаях, включая компенсационные квартиры, полученные безвозмездно от государства.

Пример 1

Вы получили квартиру по реновации взамен старой, которой владели с 2015 года. Продажа 05.2026 – налог не платите, потому что общий срок владения >3 лет.

Пример 2

Государство передало вам квартиру в счёт компенсации . Продажа 07.2026 – срок 3 года ещё не истёк, НДФЛ придётся платить.

Как рассчитать налог, если срок не выдержан

Формула простая:

НДФЛ = (Доход от продажи – Налоговый вычет) × Ставка

• Доход от продажи – цена по договору купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости.
• Налоговый вычет:
  • 1 000 000 ₽ – фиксированный вычет при продаже любой недвижимости (п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
  • или документальные расходы, если вы платили государству за выкуп (например, по договору соц-найма с последующим приватизационным выкупом).
• Ставка:
  • 13 % – до 5 млн ₽ налоговой базы;
  • 15 % – на сумму сверх 5 млн ₽ (прогрессивная шкала 2026).

Пример 3

Квартира получена по компенсации (бесплатно) и продана за 4 500 000 ₽. Вычет – 1 000 000 ₽. Налог:

(4 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 455 000 ₽.

Пример 4

Та же квартира продана за 8 000 000 ₽.

• 5 000 000 × 13 % = 650 000 ₽
• 3 000 000 × 15 % = 450 000 ₽

Как не упустить льготу

1. Проверьте, относится ли ваша сделка к реновации, приватизации или наследству – это может «запустить» 3-летний срок.
2. Сохраните документы:
   • акт приёма-передачи по реновации;
   • договор соц-найма и чек о выкупе;
   • свидетельство о праве собственности.
3. Если право собственности переоформлялось (например, после смерти первоначального собственника по реновации), уточните у нотариуса дату начала срока – она может отличаться от даты регистрации.
4. Подайте декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи, даже если налога не будет (чтобы зафиксировать нулевую сумму).

Штрафы и последствия

Если продажа произошла, а налог не уплачен:

• 20 % от суммы неуплаченного налога – базовый штраф;
• 20 % + пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки;
• при умышленном занижении – 40 % штраф.

Главное правило: квартира от государства не всегда освобождает от налога. Всё решает дата начала владения и основание получения. Если сомневаетесь – консультируйтесь с налоговым юристом или ФНС заранее, а не после продажи.