В статье разберёмся:
- Что считается переуступкой․
- Когда налог обязательно платить‚ а когда можно избежать․
- Как рассчитать НДФЛ и уменьшить базу․
- Сроки подачи декларации․
- Особенности для иностранцев‚ ипотеки и семейных пар․
Что такое переуступка прав требования
Переуступка (уступка права требования) — это отчуждение дольщиком своих прав по ДДУ новому покупателю до момента ввода дома в эксплуатацию․ Иными словами‚ вы продаёте не квартиру‚ а «обязательство застройщика передать вам квартиру»․
Ключевые признаки:
- Договор заключён с первоначальным дольщиком‚ а не напрямую с застройщиком․
- Квартира ещё не зарегистрирована в Росреестре‚ значит‚ право собственности ещё не возникло․
- Налог рассчитывается как доход от продажи имущественного права‚ а не недвижимости․
Какой налог платит продавец
Ставка НДФЛ:
- 13 % — для налоговых резидентов РФ (были в России ≥ 183 дней за последние 12 месяцев)․
- 30 % — для нерезидентов․
База налогообложения: разница между ценой перепродажи и первоначальными расходами․
Пример расчёта:
- Купили право требования у застройщика: 8 000 000 ₽
- Продали по переуступке: 9 000 000 ₽
- Доход: 1 000 000 ₽
- НДФЛ: 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽
Если продаёте дешевле или без прибыли‚ налог не начисляется‚ но декларацию 3-НДФЛ всё равно подавать нужно (по нулевой строке)․
Как уменьшить или избежать налог
Вычет на расходы (ст․ 220 НК РФ)
Можно уменьшить доход на:
- Сумму‚ уплаченную застройщику по ДДУ (чек/договор)․
- Ипотечные проценты‚ если они уже выплачены․
- Дополнительные расходы: нотариус‚ регистрация‚ комиссия агентству (если документально подтверждены)․
«Минимальный срок владения»
К 2025–2026 годам законодательство не изменилось: для ДДУ минимальный льготный срок по-прежнему исчисляется с даты полной оплаты по первоначальному договору (письмо Минфина № 03-04-05/5370 от )․ То есть:
- Если квартира была полностью оплачена в 2022 г․ и вы продаёте в 2025 г․ — 3 года ещё не прошли‚ налог платить нужно․
- Если оплатили в 2020 г․ и продаёте в 2025 г․ — 5 лет прошли‚ налог не платится‚ декларацию не подаём․
Для объектов‚ полученных по ДДУ‚ льготный срок = 3 года с даты полной оплаты (не с момента регистрации права собственности!)․
Нет дохода — нет налога
Если вы продаёте квартиру по той же цене‚ что и купили (или дешевле)‚ то налоговая база = 0․ Всё равно подайте 3-НДФЛ‚ чтобы зафиксировать нулевой доход․
Сроки подачи декларации и уплаты налога
| Этап | Дата |
|---|---|
| Подача 3-НДФЛ | Не позднее 30 апреля года‚ следующего за годом продажи (для сделки 2025 г․ — до )․ |
| Уплата НДФЛ | Не позднее 15 июля того же года (для сделки 2025 г․ — до )․ |
Ипотека и переуступка
Сценарий 1: вы продаёте вместе с переводом долга․
- Банк переводит остаток ипотеки на покупателя․
- Ваша обязанность по НДФЛ не меняеться: доход = разница «цена продажи, цена покупки»․
Сценарий 2: вы гасите ипотеку за счёт покупателя до сделки․
- Доход рассчитывается от суммы‚ которую получаете «на руки» (включая сумму‚ направленную на погашение кредита)․
Особенности для супругов и нерезидентов
Семейная пара
Если квартира была приобретена в браке‚ доход признаётся общим․ Каждый супруг самостоятельно подаёт 3-НДФЛ и может применить вычет пропорционально своей доле или по договорённости (если доли не выделены)․
Нерезиденты
Если продавец провёл за границей более 183 дней за последние 12 месяцев:
- Ставка 30 % (вместо 13 %)․
- Вычет на расходы не применяется․
Пошаговая инструкция: как подать 3-НДФЛ онлайн
- Зарегистрируйтесь на lkfl2․nalog․ru․
- Раздел «Декларации» → «Создать» → «3-НДФЛ»․
- Выберите год: 2025 (для сделки в 2025 г․)․
- Укажите:
- Доход от продажи, код 1520 (продажа имущественных прав)․
- Вычет — расходы (код 903)‚ сумма = ваши затраты по ДДУ․
- Загрузите договор ДДУ‚ договор переуступки‚ платёжные поручения․
- Подпишите ЭЦП и отправьте․
- Оплатите налог через «Личный кабинет» или Сбербанк-Онлайн до ․
- 13 % НДФЛ платите‚ если продали раньше 3 лет с момента полной оплаты по ДДУ․
- Уменьшаем доход на все документально подтверждённые расходы․
- Нулевой доход → декларация всё равно подаётся․
- Нерезиденты платят 30 %‚ вычет не положен․
- Сроки: 3-НДФЛ до 30 апреля‚ налог до 15 июля следующего года․
Важно: всегда сохраняйте договоры‚ чеки‚ выписки из ЕГРН‚ ипотечные договоры․ При проверке налоговой это избавит от лишних вопросов и штрафов․
Информация актуальна на 20 апреля 2026 г․ и основана на последних разъяснениях Минфина и ФНС РФ․