С 2026 года налоговое регулирование сделок с недвижимостью изменилось. Государство расширило льготы‚ ввело новые категории освобождения от НДФЛ и уточнило правила зачёта расходов. Ниже — подробная инструкция: когда налог платить не нужно‚ как воспользоваться налоговым вычетом и на какие новации обратить внимание семьям с детьми.

Когда продавец обязан заплатить НДФЛ

Ставка: 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов) от суммы дохода.

Налогооблагаемая база = цена продажи − документальные расходы на приобретение или 1 000 000 ₽ вычета (если документов нет).

Минимальный срок владения

• 3 года — если квартира:
  • получена по наследству или дару от близкого родственника;
  • приватизирована;
  • передана по договору ренты;
  • единственное жильё на дату сделки.
• 5 лет — во всех остальных случаях.

Срок считается с даты государственной регистрации права собственности. Если продать раньше «минимального» срока — налог всё-таки придётся заплатить‚ если не применить льготу или вычет.

Новые льготы 2026 года

Налоговое освобождение для семей с детьми

С 01 января 2026 года действует расширенная норма: семьи‚ в которых есть ребёнок-инвалид любого возраста или второй (и последующие) ребёнок‚ освобождаются от НДФЛ при продаже квартиры независимо от срока владения. Главное условие — не позднее 1 года после продажи приобрести новое жильё. При этом:

• новая площадь должна быть равна или больше проданной;
• оформляется на тех же членов семьи: родителей и детей.

Семьи с двумя и более детьми

Если в семье двое и более несовершеннолетних детей‚ продавец также имеет право на полное освобождение от НДФЛ без ограничения по сроку владения. Пакет документов:

1. свидетельства о рождении детей;
2. выписка ЕГРН на продаваемую и приобретаемую квартиру;
3. договор купли-продажи/долевого участия;
4. заявление в налоговую о применении льготы (форма 3-НДФЛ).

Как уменьшить налог‚ если льгота не применяется

Вычет в размере 1 000 000 ₽

Подходит‚ если нет подтверждающих расходов. Пример:

Квартиру продали за 5 млн ₽‚ приобрели за 2 млн ₽‚ документов нет. Налог = (5 млн − 1 млн) × 13 % = 520 000 ₽.

Зачёт фактических расходов

Разрешено уменьшать доход на сумму‚ за которую раньше приобреталась квартира‚ включая:

• цену по договору;
• проценты по ипотечному кредиту;
• резервные фонды дольщика;
• отделка (при первичке и при наличии чеков).

Пример: купили за 4 млн ₽‚ продали через 2 года за 5 млн ₽. Налог = (5 млн − 4 млн) × 13 % = 130 000 ₽.

Покупка новой квартиры и имущественный вычет

Не важно‚ продавали ли вы старую квартиру — при покупке новой можно вернуть до 260 000 ₽ (13 % от 2 млн ₽) и до 390 000 ₽ за ипотечные проценты. Условия:

• вычет предоставляется 1 раз в жизни на одного человека;
• покупка оформлена на налогового резидента РФ;
• есть право собственности или акт приёма-передачи новостройки.

Пошаговый алгоритм для семьи с детьми

1. Продажа: заключите договор и получите деньги.
2. Покупка новой квартиры: оформите в течение 12 месяцев.
3. Сбор документов:
   • договоры купли-продажи (обе сделки);
   • ЕГРН;
   • декларация 3-НДФЛ;
   • заявление на освобождение от НДФЛ.
4. Подайте документы в ИФНС лично‚ через Госуслуги или МФЦ.
5. Получите уведомление об отказе в начислении налога.

Частые ошибки

• Подать декларацию позже 30 апреля следующего года — грозит штрафом минимум 1 000 ₽.
• Не указать доход от продажи‚ если квартира была в собственности меньше 3/5 лет — налоговая автоматически начислит штраф и пени.
• Забыть заявить имущественный вычет при покупке новой квартиры — упущенные 260 000 ₽ нельзя вернуть «задним числом».

Краткий чек-лист

С 2026 года налог при продаже квартиры не платят:

• собственники после 3/5 лет владения;
• семьи с детьми-инвалидами или двумя и более детьми‚ при условии покупки нового жилья в течение года;
• владельцы‚ чистый доход не превышает расходы на приобретение.

Не забудьте подать декларацию 3-НДФЛ и заявите имущественный вычет при покупке — это законный способ вернуть до 650 000 ₽ с каждого члена семьи.