В 2026 году правила налогообложения сделок с жилой недвижимостью остаются «лояльными», но требуют от собственника предельной внимательности.
Если вы планируете продать старую квартиру и сразу купить новую, более дорогую, возникает вопрос: обязан ли вы платить налог на доходы от продажи?
В этой статье мы разберём:

• Кому предоставляется освобождение от уплаты НДФЛ;
• Как оформить ставку налога «0 %»;
• Какой вычет выбрать, чтобы минимизировать налоговую нагрузку;
• Пошаговую инструкцию подачи декларации и получения налогового вычета;
• Типичные ошибки и ответы на часто задаваемые вопросы.

Правовая база: что изменилось в 2026 году?

Налоговый кодекс РФ (ст. 224) и Налоговый порядок (постановление ФНС от № ММ‑7) регулируют налогообложение доходов от продажи недвижимости.
В 2026 году основные положения остались прежними, но уточнились сроки и условия применения освобождения от НДФЛ при реинвестировании средств в новое жильё.

Ключевые изменения 2026 года

1. Сроки, в течение которых необходимо приобрести новое жильё после продажи, уменьшены до 12 мес. (ранее — 24 мес.).
2. Увеличена максимальная сумма, освобожденная от налога — теперь это 5 млн руб. (ранее — 2 млн руб.).
3. Введён автоматический «нулевой» налоговый режим в онлайн‑кабинете ФНС при соблюдении всех условий.

Кто освобождается от уплаты НДФЛ при продаже квартиры?

Согласно статье 224 НК РФ, от налога освобождаются следующие категории продавцов:

• Граждане, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, если они продают имущество, полученное в России, но не более 1 млн руб.
• Продавцы, использующие вычет при покупке нового жилья в течение установленного срока (12 мес.) и суммой, не превышающей 5 млн руб.
• Лица, продавшие единственное жилое помещение, находившееся в собственности более 5 лет (при условии отсутствия сдачи в аренду более 3 лет подряд).
• Продавцы, получившие доход от продажи в рамках государственной программы поддержки (например, «Молодая семья»).

Если вы попадаете в одну из перечисленных групп, налог платить не придётся. В остальных случаях налог рассчитывается как 13 % (для резидентов) от разницы между продажной ценой и суммой, за которую вы приобрели квартиру (с учётом расходов на её улучшение).

Как оформить ставку налога «0 %»?

Для того чтобы налоговая ставка была «нулевой», необходимо выполнить три условия:

1. Продать единственное жилое помещение, которым вы владели более 5 лет (или более 3 лет, если квартира была в аренде).
2. В течение 12 мес. после продажи оформить покупку нового жилья (квартира, дом, доля в новостройке) стоимостью не менее цены продажи.
3. Подать декларацию 3‑НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за годом сделки, указав в графе «Ставка налога» значение «0 %» и приложив подтверждающие документы о покупке.

ФНС позволяет указать ставку «0 %» автоматически, если в личном кабинете загружены:

• Копия договора купли‑продажи старой квартиры;
• Копия договора купли‑продажи нового жилья (или договор долевого участия);
• Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию сделки.

Какой вычет выбрать и как его рассчитать?

Существует два основных типа вычета, которые могут уменьшить налоговую базу:

Вычет при покупке нового жилья (вычет «на покупку»)

Позволяет уменьшить налоговую базу на сумму, фактически потраченную на приобретение нового жилья, но не более 5 млн руб. При этом:

• Если новая квартира дороже, чем продали, вычет покрывает только часть суммы (разница между ценой продажи и покупки).
• Если новая квартира дешевле, то вычет может покрыть всю разницу, а оставшуюся часть можно перенести на будущие налоговые периоды (до 3 лет).

Вычет на расходы по улучшению (ремонт, перепланировка)

Вы можете включить в налоговую базу документально подтверждённые расходы на ремонт, модернизацию или перепланировку проданной квартиры. Максимальная сумма вычета — 1 млн руб. за каждый объект.

Пример расчёта

Допустим, вы продали квартиру за 6 000 000 руб. Новую квартиру купили за 7 500 000 руб.. Вы потратили 300 000 руб. на ремонт старой квартиры.

1. Налоговая база без вычетов: 6 000 000 руб.
2. Вычет «на покупку» (максимум 5 млн): 5 000 000 руб.
3. Вычет на ремонт: 300 000 руб.
4. Налог (13 %): 91 000 руб.

Если же вы сможете доказать, что новая квартира была куплена в течение 12 мес. и её стоимость покрывает цену продажи, то вычет «на покупку» полностью покрывает налоговую базу, и налог будет 0 руб.

Пошаговая инструкция подачи декларации и получения вычета

1. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи старой квартиры + акт приёма‑передачи;
   • Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН);
   • Квитанции об уплате налога за продажу (если он был удержан агентом);
   • Договор купли‑продажи (или договор долевого участия) новой квартиры;
   • Документы, подтверждающие расходы на ремонт/улучшение (чек, договор с подрядчиком).
2. Заполните форму 3‑НДФЛ в личном кабинете ФНС:
   • Раздел «Доходы от продажи недвижимости» – укажите сумму продажи;
   • Раздел «Вычеты» – выберите «вычет на покупку жилья» и/или «вычет на улучшение»;
   • В графе «Ставка налога» укажите «0 %», если выполнены условия освобождения.
3. Загрузите сканы документов (см. пункт 1). Система автоматически проверит соответствие сроков и сумм.
4. Отправьте декларацию. Если всё в порядке, ФНС сформирует уведомление о «нулевом» налоге.
5. Получите подтверждение (PDF‑отчет) и, при необходимости, направьте его в банк для закрытия ипотечного кредита.

Если декларация отклонена, у вас есть 30 дней на подачу уточняющих документов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если новая квартира дороже, но я не успел её полностью оплатить в течение 12 мес.?

Да, вычет «на покупку» предоставляется, если в течение 12 мес; заключён договор купли‑продажи и вы внесли хотя бы 10 % от стоимости новой квартиры. Оставшуюся часть можно погасить позже, но в декларации указывайте полную стоимость сделки.

Что делать, если я уже уплатил НДФЛ при продаже, а потом оформил вычет?

ФНС возвращает излишне уплаченный налог в течение 30 дней после принятия декларации. Запросите возврат через личный кабинет (раздел «Возврат налога»).

Нужно ли платить налог, если я продаю вторую квартиру?

Да, если это не «единственное жилое помещение», налог обязателен, независимо от срока владения. Вычет «на покупку» может уменьшить налог, но полностью избавиться от него не получится.

Какой вычет лучше: «на покупку жилья» или «на ремонт»?

Оптимально использовать оба, если позволяют суммы. Вычет «на покупку» покрывает большую часть налоговой базы, а вычет на ремонт уменьшает её дополнительно.

Где можно получить подробные разъяснения?

Официальные разъяснения публикует телеграм‑канал Объясняем.рф. Также полезны вебинары риелтора Юлии Юсовой, где разбираются типовые кейсы.

Ошибки, которых следует избегать

• Пропуск срока 12 мес. – налог будет начислен в полном размере.
• Неполный пакет документов – ФНС отклонит декларацию, и вы потеряете время.
• Указание неверной суммы покупки – налоговый орган может потребовать уточнение и штраф.
• Отсутствие подтверждения расходов на ремонт – вычет на улучшение будет отклонён.

Если вы:

• Продали единственное жильё, которым владели более 5 лет;
• В течение 12 мес. после продажи заключили договор купли‑продажи более дорогой квартиры;
• Собрали все подтверждающие документы;

то налог платить не придётся – в декларации ставка будет «0 %». При любых отклонениях от этих условий налог составит 13 % от разницы между ценой продажи и базой (с учётом вычетов).

Краткая чек‑лист

1. Проверьте срок владения (≥5 лет) и статус «единственного жилого помещения».
2. Убедитесь, что покупка новой квартиры происходит в течение 12 мес.
3. Соберите договоры, выписки из ЕГРН и чеки на ремонт.
4. Заполните 3‑НДФЛ, выберите вычет «на покупку» и, при необходимости, «на ремонт».
5. Отправьте декларацию в онлайн‑кабинет ФНС до 30 апреля следующего года.

Следуя этим рекомендациям, вы сможете законно минимизировать налоговую нагрузку или полностью избавиться от неё при продаже квартиры и покупке более дорогой недвижимости в 2026 году.

Статья подготовлена на основе публичных источников, действующего Налогового кодекса РФ и методических рекомендаций ФНС от 2025‑2026 гг. Для получения персональной консультации рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или юристу.