19 апреля 2026 г. Обмен квартиры, не редкость: кто-то расширяется, кто-то меняет район, кто-то переезжает в новостройку. Однако многие продавцы до сих пор уверены, что если деньги от продажи сразу же «ушли» на покупку новой жилплощади, то налог платить не придётся. В 2026 году это заблуждение может стоить до 13 % от дохода. Разберёмся, в каких случаях государство действительно не претендует на вашу прибыль, а когда придётся поделиться и как этого избежать законно.

Краткий ответ для спешащих

Не важно, что вы сделали с деньгами после продажи: налоговая смотрит только на факт продажи. Если между продажей старой и покупкой новой квартиры не прошло 3 (иногда 5) лет, то налог может быть начислен. Однако есть четыре легальных способа сделать его нулевым или минимальным:

1. Использовать имущественный вычет 1 000 000 ₽;
2. Уменьшить доход на расходы при покупке;
3. Подтвердить минимальный срок владения (3 или 5 лет);
4. Воспользоваться новыми льготами для семей с детьми.

Минимальный срок владения: главное условие нулевого налога

Когда достаточно 3 лет

• квартира была унаследована;
• получена в дар от близкого родственника;
• перешла по приватизации;
• оформлена по договору пожизненного содержания.

Когда нужны 5 лет

Для всех остальных случаев (доли в новостройке, купленная «вторичка», обмен в рамках рынка) минимальный срок владения составляет 5 лет. Продажа ранее этого срока — повод для налоговой.

Пример 1.

Вы купили квартиру в марте 2021 г. за 4 200 000 ₽ и продаёте её в апреле 2026 г. за 5 000 000 ₽. Срок владения — 5 лет и 1 месяц. Налог 0 ₽, так как минимальный срок пройден.

Имущественный вычет 1 000 000 ₽ и вычет «расходы на покупку»

Применяем вычет 1 000 000 ₽

Если минимальный срок не выдержан, вы можете вычесть из дохода 1 000 000 ₽. Остальное облагается 13 %;

Пример 2.

Унаследованная квартира продана через 2 года за 3 000 000 ₽. Налог = (3 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.

Вычет «расходы на покупку»

Если у вас есть документы о покупке этой же квартиры (договор, выписка ЕГРН, платёжки), можно уменьшать доход на реальные расходы. Это выгоднее, когда покупная цена была высокой.

Пример 3.

Купили квартиру за 4 500 000 ₽, продали через 4 года за 5 000 000 ₽. Налог = (5 000 000 – 4 500 000) × 13 % = 65 000 ₽ — в 4 раза меньше, чем со стандартным вычетом.

Важно! Комбинировать два вычета нельзя: или 1 000 000 ₽, или расходы.

Льгота для семей с детьми в 2026 году

Начиная с 2022 г. и действующая в 2026 г. льгота для семей даёт право не платить НДФЛ, если:

• в семье есть ребёнок-инвалид любого возраста;
• второй (или последующий) ребёнок родился не позднее ;
• до конца налогового периода куплена другая квартира.

Для получения льготы нужно подать заявление в ФНС и подтвердить факт покупки нового жилья в тот же календарный год, что и продажа.

Пример 4.

Семья с двумя детьми, второй ребёнок родился . Продали квартиру за 6 000 000 ₽ в марте 2026, купили новую в июне; При соблюдении условий налог 0 ₽.

Пошаговая инструкция, если налог всё-таки есть

1. До 30 апреля 2027 г. подайте декларацию 3-НДФЛ.
2. Приложите:
   • договор купли-продажи старой квартиры;
   • документы о расходах (если применяете вычет расходов);
   • выписку ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
   • заявление на льготу для семей (при наличии оснований).
3. До 15 июля 2027 г. уплатите налог по реквизитам, указанным в уведомлении ФНС.

Частые вопросы

Можно ли «обнулить» налог, если купить квартиру дороже?

Нет, покупка новой квартиры сама по себе не уменьшает налог от продажи. Она может дать вам другой вычет — имущественный 2 000 000 ₽, но это отдельная история и не пересекается с налогообложением дохода от продажи.

Что делать, если я продал и купил в одном месяце?

Ничего не меняется: налоговая всё равно увидит факт продажи. Если срок владения не выдержан, подавайте декларацию и выбирайте подходящий вычет.

Нужно ли подавать декларацию, если налог 0 ₽?

Да, обязательно, если квартира продана до истечения минимального срока и вы применяете вычет или льготу. В декларации проставьте нулевую к оплате сумму.

Чек-лист перед сделкой

• Проверьте дату перехода права собственности в ЕГРН.
• Вычислите срок владения: 3 или 5 лет.
• Соберите документы о покупке (чеки, договор, акт приёма-передачи).
• Подсчитайте оба варианта вычета и выберите выгодный.
• Уточните, подходите ли под льготу семей с детьми.

Соблюдая описанные правила, вы легально минимизируете или полностью избавитесь от налога при продаже и одновременной покупке квартиры в 2026 году.