Сдача жилой недвижимости в аренду – популярный способ получения дополнительного дохода. Однако помимо «плюсов» у этого вида деятельности есть и «минусы», о которых часто забывают: налоговая отчётность и возможные штрафы. В статье разберём, какие налоги обязаны платить арендодатели, как правильно их декларировать и какие последствия ждут тех, кто игнорирует закон.
Кто обязан декларировать доход от аренды?
- Физические лица, получающие доход от сдачи в аренду жилых помещений (квартир, комнат, домов).
- Независимо от того, сдаёте вы жильё в долгосрочную (на несколько месяцев и лет) или краткосрочную (посуточную) аренду.
- Обязанность возникает, даже если арендная плата получает один член семьи, а договор оформлен на другого.
Исключения существуют лишь в двух случаях:
- Если арендодатель — пенсионер, получающий только одну квартиру в собственность и сдающий её без коммерческого характера (обычно в рамках налогового вычета 1 МРОТ).
- Если доход от аренды не превышает величину необлагаемого минимума (на 2026 г. — 800 000 ₽) и арендодатель выбирает упрощённый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД) с фиксированной ставкой 4 %.
Какие налоговые режимы доступны арендодателям?
| Налоговый режим | Ставка | Кто может пользоваться | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|
| Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по прогрессивной шкале | 13 % (до 5 млн ₽) / 15 % (свыше 5 млн ₽) | Все физические лица, не использующие НПД | Можно уменьшить налог на расходы (коммунальные услуги, ремонт) | Требуется вести учёт расходов, подавать декларацию |
| Налог на профессиональный доход (НПД) | 4 % от полученного дохода | Физические лица, получающие доход до 2,4 млн ₽ в год и не являющиеся ИП | Простая система, без необходимости вести бухгалтерию | Нельзя учитывать расходы, фиксированная ставка |
| Единый налог на вменённый доход (ЕНВД) – закрыт в 2021 г., но упоминание для контекста | — | — | — | — |
Как выбрать режим?
- Если ваш доход от аренды не превышает 2,4 млн ₽ в год и вы не хотите вести документооборот – выбирайте НПД (4 %).
- Если вы планируете учитывать расходы (ремонт, коммунальные услуги, рекламные расходы) и ваш доход выше 2,4 млн ₽ – лучше оформить НДФЛ.
- Для краткосрочной (посуточной) аренды часто выгоднее НПД, так как доходы могут быть «пиковыми», а расходы трудно документировать.
Как правильно декларировать доход?
Сдача в долгосрочную аренду
- Оформить договор аренды (письменный, с указанием суммы и сроков).
- Получать арендную плату на банковский счёт (это считается подтверждением дохода).
- Вести учет полученных сумм и (при НДФЛ) расходов, связанных с арендой.
- Подать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным (например, за 2025 г. – до ).
- Уплатить налог до 15 июля (при НДФЛ) или в течение того же периода (для НПД налог удерживается автоматически при получении платежа).
Сдача в краткосрочную (посуточную) аренду
Для посуточной аренды часто используют платформы (Airbnb, Booking.com). В этом случае:
- Платежи поступают на счёт арендодателя – они фиксируются в выписках банка.
- Налоговая служба может получать информацию напрямую от платформ (в России такие платформы обязаны отчитываться).
- Декларацию 3‑НДФЛ также подаёте до 30 апреля, но рекомендуется вести отдельный реестр «дней аренды» и «полученных сумм», чтобы подтвердить реальный доход.
Что произойдет, если не декларировать доход?
Налоговая инспекция имеет несколько инструментов контроля:
- Сверка банковских выписок с данными о доходах, полученными от онлайн‑платформ.
- Запросы в органы регистрации недвижимости (если в квартире зарегистрированы новые жильцы).
- Проверка по данным о расходах коммунальных услуг (нестыковки могут вызвать подозрение).
В случае обнаружения недекларированного дохода могут быть наложены:
- Штраф за неуплату налога – 20 % от недоначенной суммы налога (при добровольном исправлении) и до 40 % при укрывании.
- Пени – 1 % от суммы налога за каждый день просрочки.
- Возможна административная ответственность (штраф до 30 % от дохода) и даже уголовное дело при систематическом уклонении.
Практические рекомендации арендодателям
- Выберите налоговый режим в начале года, исходя из прогнозируемого дохода.
- Открывайте отдельный банковский счёт для арендных платежей – упростит доказательство дохода.
- Сохраняйте все договоры, акты приёма‑передачи, квитанции за коммунальные услуги.
- Ведите простой Excel‑журнал: дата, сумма, контрагент, цель (долгосрочная/краткосрочная аренда).
- Если сдаёте через онлайн‑платформу – регулярно скачивайте отчёты о доходах и передавайте их в бухгалтерию.
- Не откладывайте подачу декларацию до последнего дня – в случае ошибки будет время на исправление;
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог, если арендная плата покрывает только коммунальные услуги?
Да. Налог уплачивается с полной суммы арендной платы, независимо от того, покрывает ли она расходы арендодателя.
Можно ли объединить доход от нескольких квартир в один налоговый режим?
Да, все доходы от сдачи в аренду учитываются совместно. При выборе НПД суммарный доход всех квартир не должен превышать 2,4 млн ₽ в год.
Что делать, если арендатор платит наличными?
Обязательно оформляйте расписку и вносите полученную сумму в ваш учетный журнал. При проверке налоговая служба может запросить подтверждения наличных платежей.
Нужно ли платить налог, если квартира сдана в аренду члену семьи?
Да. Если арендная плата выплачивается, даже если получатель – родственник, доход считается налогооблагаемым.
Как оформить налоговый вычет на расходы при НДФЛ?
Сохраняйте чеки и договоры на ремонт, замену коммуникаций, услуги управляющей компании. При подаче 3‑НДФЛ указывайте их в разделе «расходы, уменьшающие налоговую базу».
Доход от сдачи квартиры в аренду обязательно декларировать, независимо от того, сдаёте вы жильё на длительный срок или предоставляете его посуточно. Выбор налогового режима (НДФЛ vs НПД) зависит от ожидаемого дохода и готовности вести бухгалтерию. Своевременная подача декларации и уплата налога избавят от штрафов и помогут сохранить спокойствие.
Дата публикации: