Разговоры о том‚ что жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) могут утратить право самостоятельно управлять многоквартирными домами‚ уже не первый год витают в профессиональном сообществе. Однако в 2025 году ситуация обострилась: в Госдуму внесён законопроект № 920521-8‚ который предлагает запретить ЖСК управлять домами‚ не имея специальной лицензии. В статье разберёмся:

• Что такое ЖСК и как он управляет домом сегодня;
• Нужна ли лицензия уже сейчас;
• Что изменится‚ если законопроект 920521-8 примут;
• Какие шаги предпринимать жилищным кооперативам и собственникам квартир.

Что такое ЖСК и как он управляет домом

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это добровольное объединение граждан‚ созданное для строительства или приобретения жилья. Каждый участник вносит паевые взносы и‚ по мере их уплаты‚ получает право собственности на свою квартиру. Согласно ст. 110 ЖК РФ кооператив:

1. Строит (либо покупает) дом.
2. Владеет общим имуществом до полной выплаты паевых взносов.
3. Обязан обеспечивать эксплуатацию дома.

На практике ЖСК выступает в роли «внутренней» управляющей организации: заключает договоры с ресурсоснабжающими компаниями‚ содержит лифты‚ крыши‚ подъезды и т.д. Лицензии при этом не требуется‚ потому что отношения строятся на кооперативных принципах‚ а не на договоре управления по ст. 161 ЖК РФ.

Текущие требования к лицензированию ЖКХ

С 2015 года для управления многоквартирными домами введён лицензионный порядок (ФЗ-99-ФЗ + Постановление Правительства № 977/2022). Однако он распространяется только на:

• Управляющие компании (УК)‚ заключившие договоры управления по ст. 161 ЖК РФ;
• Товарищества собственников жилья (ТСЖ)‚ которые приняли решение управлять домом самостоятельно и получили статус «управляющей организации».

ЖСК попадает под исключение‚ так как его правовой режим описан в гл. 11 ЖК РФ отдельно: он управляет домом как собственник общего имущества‚ а не как профессиональный исполнитель услуг ЖКХ.

Что предлагает законопроект 920521-8 (май 2025 г.)

Проект федерального закона № 920521-8 внесён 20 мая 2025 г. группой депутатов во главе с Сергеем Пахомовым. Суть:

1. Упразднить норму‚ позволяющую ЖСК управлять многоквартирным домом без лицензии.
2. Обязать ЖСК:
   • получить лицензию на управление жилищным фондом;
   • соответствовать финансовым‚ квалификационным и иным требованиям‚ предъявляемым к УК;
   • заключать договор управления по ст. 161 ЖК РФ.
3. Переходный период — 9 месяцев с даты опубликования закона.

Если закон примут:

• ЖСК без лицензии будет вынужден передать полномочия управления лицензированной УК или создать ТСЖ;
• нарушение грозит штрафом до 1 млн руб. (ч. 1 ст. 7.22.3 КоАП).

Аргументы «за» и «против» лицензирования ЖСК

За лицензирование (позиция авторов законопроекта)

• Единые требования к качеству услуг;
• Снижение рисков «самодеятельности» и финансовых махинаций;
• Государственный контроль над тарифами и резервами.

Против лицензирования (позиция ЖСК и профессиональных объединений)

• Дополнительные расходы: лицензия 7 500 руб. + ежеквартальные отчёты + обязательный финансовый резерв ≥ 5 млн руб.;
• Бюрократия в малых домах (до 50 квартир)‚ где члены кооператива и так хорошо знают друг друга;
• Размывание кооперативных принципов: члены ЖСК фактически станут потребителями услуг‚ а не со-управленцами.

Что делать ЖСК уже сейчас: пошаговый алгоритм

1. Проверьте‚ попадает ли ваш дом под действие законопроекта. Если дом построен и полностью выкуплен‚ а ЖСК только управляет‚ скорее всего‚ подпадёт.
2. Оценьте целесообразность лицензирования.
   • Количество квартир и площадь общего имущества;
   • Финансовое состояние кооператива (долги‚ резервы);
   • Желание членов кооператива участвовать в управлении.
3. Если лицензия нецелесообразна:
   • Инициируйте общее собрание членов ЖСК;
   • Решите о реорганизации ЖСК в ТСЖ либо выберите внешнюю УК;
   • Зарегистрируйте изменения в ЕГРЮЛ и Росреестре.
4. Если решили получать лицензию:
   • Подготовьте пакет документов (устав‚ свидетельства ИФНС‚ отчёты‚ обоснование квалификации сотрудников);
   • Подайте заявление в Госжилинспекцию региона;
   • Ожидайте проверку (до 45 дней) и получите лицензию.

Что ждать собственникам квартир

Собственникам важно понимать‚ что изменится не само право собственности на квартиру‚ а лишь форма управления общим имуществом:

• Если ЖСК станет «классической» УК — появится договор управления‚ ежегодный отчёт и возможность расторжения договора на общем собрании;
• Если создаётся ТСЖ — собственники будут платить взносы напрямую ТСЖ и участвовать в выборе правления;
• Если выбирается внешняя УК — тарифы и качество услуг регулируются государством через региональные тарифные комиссии.

На сегодня‚ 19 апреля 2026 г.‚ ЖСК НЕ обязан иметь лицензию‚ но уже в 2026–2027 гг. ситуация может измениться. Пока законопроект 920521-8 находится на стадии первого чтения‚ у кооперативов есть окно возможностей‚ чтобы трезво оценить свои силы и либо подготовиться к лицензированию‚ либо заранее перейти на формат ТСЖ/УК. В любом случае ключевое решение принимает общее собрание членов ЖСК: именно оно определит судьбу вашего дома на ближайшие годы.