Каждый год тысячи россиян сталкиваются с ситуацией, когда купленная квартира вдруг становится предметом судебных разбирательств. Причина — бывший владелец заявляет, что сделку он проводил в состоянии, не позволяющем осознавать свои действия. После громкого дела певицы Ларисы Долиной в 2025 году вопрос о требовании справки из психдиспансера стал особенно актуальным.
Что говорит закон?
Действующий закон «О психиатрической помощи» и Гражданский кодекс РФ прямо не обязывают продавцов недвижимости предоставлять:
- справку из психоневрологического диспансера (ПНД);
- медицинскую карту из психиатрической больницы.
Однако в судебной практике встречаются случаи, когда сделка признаётся недействительной по причине психического расстройства продавца на момент подписания договора. Всего за 2025 год по данным Фемиды-Недвижимость было оспорено 847 сделок, из них 32 % — именно по этому основанию.
Почему покупатели всё чаще требуют справку
На фоне роста мошенничества и возвращённых судом квартир покупатели страхуют себя дополнительными проверками. В 2026 году в крупных банках и ипотечных брокерских компаниях фиксируется рост спроса на добровольную справку из ПНД:
| Год | Процент сделок, где покупатель запрашивал справку |
|---|---|
| 2023 | 7 % |
| 2024 | 18 % |
| 2025 | 29 % |
| Январь–март 2026 | 34 % |
Как получить справку: пошаговая инструкция
- Запись в ПНД. Продавец обращается в поликлинику по месту регистрации или любой государственный ПНД. Платные клиники выдают документ в течение 1–2 часов, госучреждения — до 5 рабочих дней.
- Документы. Паспорт, полис ОМС, СНИЛС. В некоторых регионах требуют направление от терапевта.
- Форма справки. Обычно это форма 027/у-08, содержащая фразу: «Состоит на диспансерном учёте не состоит…» либо «Психических расстройств не выявлено».
- Стоимость. Государственный ПНД — бесплатно, частные клиники — 1 500–3 000 ₽.
Риски для продавца
Продавцы часто опасаются, что справка станет прямым путём к утечке персональных данных или появится в профилактическом учёте. На практике:
- данные передаются только в медицинскую информационную систему Минздрава;
- Росреестр и нотариусы не получают копию справки;
- информация о диспансерном учёте не фиксируется в ЕГРН.
Что делать покупателю, если продавец отказывается
Ни один закон не может принудить продавца приносить справку. Однако покупатель имеет право:
- Включить пункт о добровольном предоставлении справки в предварительный договор.
- Отказаться от сделки и вернуть задаток, если продавец не предоставил документ в течение 5 рабочих дней.
- Использовать страховой полис «Защита титула», который покроет убытки, если сделка будет оспорена.
Мнение экспертов
Мария Кузнецова, юрист коллегии «Деловой правовой стандарт»:
«Справка из ПНД, это не панацея, но сильный аргумент в суде. Если продавец категорически отказывается, я советую покупателям включать в договор повышенный задаток в размере 5 % от стоимости квартиры и условие обратного выкупа в случае оспаривания».
Алексей Сорокин, психиатр, зам. главного врача ГКБ №40:
«Форма 027/у-08 действительна только в день выдачи. Если сделка затягивается, справку придётся обновлять. Это часто становится камнем преткновения».
Формально справка из психдиспансера не требуется, но в условиях роста судебных споров она становится «страховкой спокойствия». Покупатель может настоять на её получении, а продавец — отказаться. Решение остаётся за сторонами, но помните: одна бумажка может сэкономить годы судов и миллионы рублей.