В многоквартирных домах (МКД) часто возникают вопросы о распределении обязанностей между управляющей компанией и старшим по дому (иногда называют «домоуправом», «домовым»). В статье разберём, какие функции выполняет каждый из участников, какие правовые нормы регулируют их деятельность и в каких ситуациях наличие старшего по дому всё ещё может быть оправдано.

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания (УК) – это юридическое лицо, заключающее договор с собственниками (ТСЖ, ЖСК, ОСМД) на комплексное обслуживание дома. В её обязанности обычно входит:

1. Техническое обслуживание и ремонт инженерных систем (вентиляция, электроснабжение, водоснабжение, канализация).
2. Эксплуатация и содержание общих помещений (коридоры, лестничные клетки, лифты, двор).
3. Сбор и распределение коммунальных платежей, ведение бухгалтерии.
4. Взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг.
5. Организация выездов аварийных служб и проведение профилактических осмотров.

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 157‑161), УК обязана выполнять свои функции в соответствии с договором, а также с нормативными актами в сфере ЖКХ.

Кто такой старший по дому?

Старший по дому – это физическое лицо, нанимаемое собственниками или управляющей компанией для выполнения вспомогательных функций, не охваченных основным договором с УК. К типичным обязанностям старшего по дому относятся:

• Контроль доступа в дом (приём и выдача ключей, пропусков).
• Сбор мусора, поддержание порядка в подземных паркингах и на прилегающих территориях.
• Контроль за соблюдением правил проживания (тишина после 23:00, запрет на курение в общих помещениях и т.п.).
• Организация мелкого ремонта (замена ламп, починка дверных замков, мелкие сантехнические работы).
• Ведение журнала обращений жильцов и передача их в УК.

Старший по дому часто является «лицом», к которому жильцы могут обратиться в неотложных ситуациях, когда вызов специалистов УК займет слишком много времени.

Правовая база

Согласно пункту 2 статьи 157 Жилищного кодекса РФ, собственники имеют право требовать от управляющей компании выполнения обязательств, указанных в договоре. При этом в законе не предусмотрена обязательная роль старшего по дому – его назначение полностью зависит от желания собственников.

В новостях от 16 января 2026 года (ТАСС) отмечалось, что собственники жилья в МКД могут требовать от управляющей компании определённые услуги, если они прописаны в договоре, а также могут заключать отдельные договоры на дополнительные услуги, которые «старший по дому» может выполнять.

Когда старший по дому всё ещё нужен?

Быстрая реакция на мелкие проблемы

УК часто реагирует в течение 24‑48 часов, что может быть недостаточно при:

• Протечке в квартире, требующей временной герметизации.
• Неисправном замке на входной двери.
• Сбое в системе видеонаблюдения.

Контроль доступа и безопасность

Если в доме есть система контроля доступа (домофон, видеодомофон), старший по дому может:

• Проверять посетителей, выдавать временные пропуска.
• Обеспечивать порядок в зоне парковки.
• Отслеживать работу охраны, если она есть.

Социальный аспект

Старший по дому часто выступает как «мост» между жильцами и управляющей компанией, помогая:

• Разрешать конфликты между соседями.
• Организовывать совместные мероприятия (субботники, встречи жильцов).
• Собирать и передавать предложения по улучшению дома.

Услуги, не покрываемые договором с УК

Некоторые услуги часто исключаются из стандартных договоров, например:

• Уборка снега и листьев в зимний период.
• Мелкий ландшафтный уход (полив растений, уход за газоном).
• Контроль за техническим состоянием детских площадок.

Преимущества и недостатки наличия старшего по дому

Как правильно организовать взаимодействие?

1. Определить перечень функций. Составьте список задач, которые будут выполнять старший по дому, и убедитесь, что они не пересекаются с обязанностями УК.
2. Заключить отдельный договор. Оформите трудовой договор или гражданско‑правовой договор (например, на оказание услуг) с чётким описанием объёма работ, графика и оплаты.
3. Установить систему отчётности. Старший должен вести журнал обращений, вести протоколы выполненных работ и регулярно предоставлять их в собрание собственников или в управляющую компанию.
4. Согласовать взаимодействие с УК. Установите правила передачи информации: кто отвечает за вызов специалистов, какие запросы могут решаться «на месте», а какие – требуют обращения в УК.
5. Проводить периодический контроль. На общих собраниях обсуждайте эффективность работы старшего, корректируйте задачи, при необходимости меняйте исполнителя.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Обязан ли управляющая компания нанимать старшего по дому?

Нет. Законом это не предписано. Нанимать старшего по дому могут как собственники совместно, так и сама управляющая компания, если это предусмотрено в договоре.

Можно ли заменить старшего по дому на сервисный центр?

В некоторых случаях да, если все функции (контроль доступа, мелкий ремонт) могут быть выполнены сторонними сервисными организациями. Однако при этом может пострадать «человеческий» фактор – личный контакт с жильцами.

Каков порядок оплаты старшего по дому?

Оплата может осуществляться:

• Ежемесячным фиксированным тарифом (например, 15 000 ₽).
• Почасовой оплатой за конкретные работы.
• Комбинацией фиксированной части + бонусы за выполненные задачи.

Что делать, если старший по дому нарушает правила?

Собственники имеют право:

• Провести собрание и вынести решение об отстранении.
• Подать жалобу в управляющую компанию (если старший нанят ею).
• Обратиться в суд с требованием о возврате средств за некачественно выполненные работы.

Наличие старшего по дому при работе с управляющей компанией – это вопрос баланса между эффективностью и экономией. Если в вашем доме:

• Есть частые мелкие поломки, требующие быстрой реакции;
• Необходимо постоянный контроль доступа и поддержание порядка;
• Жильцы ценят персональное общение и готовы покрыть дополнительные расходы,
  то старший по дому будет полезен.

Если же договор с управляющей компанией уже охватывает большинство нужных услуг, а бюджет ограничен, то можно обойтись без отдельного старшего, полагаясь на штатные службы УК.

Полезные ссылки и источники

• Жилищный кодекс РФ – консультантплюс
• ТЭН – ТАСС, «Собственники жилья в многоквартирных домах могут требовать…» (16 января 2026)
• Федеральный закон № 102‑ФЗ «О жилищных услугах».

Если у вас остались вопросы, обсудите их на ближайшем собрании собственников или обратитесь к юристу, специализирующемуся на ЖКХ.