Краткий ответ: Да, оригинал нотариальной доверенности обязателен при подаче документов в Росреестр и для подписания договора купли-продажи. Без него регистрационный орган и покупатель откажутся от сделки.
Почему оригинал доверенности критически важен
С момента вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» любые действия с недвижимостью проверяются Росреестром особенно тщательно. Доверенность рассматривается как «ключ» к правам собственника, а значит, подлинность и полнота полномочий должны быть доказаны исключительно оригиналом документа.
Что говорит закон
- Ст. 185.1 ГК РФ: нотариальная форма доверенности обязательна для сделок с недвижимостью.
- Приказ Минюста № 149/Минэкономразвития № 291/Росреестра № П/0158 от : при подаче заявления на государственную регистрацию перехода права предъявляется именно оригинал (или нотариально заверенная копия, если оригинал хранится у нотариуса).
- Ст. 16 Закона о регистрации: при предъявлении копии регистратор вправе приостановить процесс и запросить оригинал.
Какие риски несут стороны без оригинала
Для продавца (доверителя)
- Аннулирование сделки в суде по требованию покупателя или третьих лиц.
- Уголовная ответственность по ст. 159 УК РФ (мошенничество), если умышленно передана поддельная копия.
- Двойная продажа: злоумышленник, располагающий только копией, может заключить договор сразу с несколькими покупателями.
Для покупателя
- Отказ в регистрации и потеря аванса/задатка.
- Возможные судебные споры за «освобождение» квартиры от третьих лиц.
- Дополнительные расходы на хранение вещей, аренду жилья и юридические услуги.
Когда допускается копия доверенности
Исключения редки, но законодатель всё-таки их предусмотрел:
- Нотариально заверенная копия, если оригинал хранится у нотариуса-практики в силу п. 6 ст. 86 Основ законодательства о нотариате.
- Электронная доверенность в системе ФНС «Доверенности онлайн» (действует пока только для физлиц на сделки до 2 млн ₽, в 2026 г. планируется расширение).
- Копия, заверенная другим нотариусом, при условии предъявления «оригинала копии» в течение 5 рабочих дней после запроса Росреестра.
Что делать, если оригинал утерян или повреждён
- Немедленно обратиться к нотариусу, заверившему доверенность, и заказать дубликат.
- Подать заявление в электронном виде через «Госуслуги» — срок изготовления дубликата не более 3 рабочих дней.
- Информировать покупателя о задержке и скорректировать дату подписания договора купли-продажи.
Чек-лист для продавца и покупателя
| Шаг | Действие | Ответственный |
|---|---|---|
| 1 | Проверить дату окончания срока действия доверенности | Продавец (представитель) |
| 2 | Убедиться, что доверенность содержит полномочия на продажу, получение денег, подписание передаточного акта и заявления в Росреестр | Юридический отдел агентства/нотариус |
| 3 | Предъявить оригинал в день сделки | Представитель продавца |
| 4 | Сфотографировать / скопировать доверенность и сохранить до момента регистрации перехода права | Покупатель |
Ответы на популярные вопросы
Можно ли выслать оригинал доверенности после подписания договора?
Нет. Росреестр примет документы только при одновременном предъявлении оригинала доверенности и договора купли-продажи.
А если оригинал остался в другом городе?
Используйте курьерскую доставку «день-в-день» или оформите новую доверенность у ближайшего нотариуса по месту нахождения собственника. Вариант «копия» — не пройдёт.
Какие штрафы за поддельную доверенность?
От 120 000 ₽ до 300 000 ₽ + лишение свободы до 4 лет по ст. 327 УК РФ.
Оригинал нотариальной доверенности — это не просто «бумажка», а юридически значимый документ, подтверждающий право представителя распоряжаться квартирой. Без него ни одна банковская ячейка, ни один регистратор, ни один риелтор не доведёт сделку до конца. Потеря или повреждение оригинала легко решается через нотариуса в течение нескольких дней, поэтому игнорировать этот пункт нельзя ни продавцу, ни покупателю.
Обновлено 20 апреля 2026 г.