Дата актуализации: ‚ 15:05:25

Общие сведения о нововведениях

В результате работы Государственной Думы (16 декабря 2025 г.) и Совета Федерации (19 декабря 2025 г.) был принят пакет поправок к Жилищному кодексу Российской Федерации. Основным результатом стало уточнение порядка заключения‚ изменения и прекращения договора управления многоквартирным домом (МКД). Новые положения регулируют:

• право собственников выбирать форму управления (само­управление‚ управляющая компания‚ застройщик);
• условия продления и расторжения договоров с управляющими организациями;
• процедуру изменения договора в случае‚ предусмотренном статьёй 165‑1 настоящего Кодекса;
• вопросы ответственности за нарушение обязательств управляющей организации.

Ключевые изменения в тексте Кодекса

1. Дополнение части 8 – в текст была добавлена формулировка «а также в случае‚ предусмотренном статьёй 165‑1 настоящего Кодекса». Это позволяет учитывать особые случаи‚ когда изменение договора возможно без проведения общего собрания (например‚ при невозможности собрать кворум).
2. Корректировка части 17 – после слов «Российской Федерации…» вставлен уточняющий абзац‚ который фиксирует‚ что договоры управления подлежат обязательному государственному реестру и контролю со стороны Минстроя и МРР РФ.
3. Уточнение порядка прекращения обязательств – Конституционный суд (КС) уточнил‚ что прекращение обязательств компании‑управляющей возможно только после официального уведомления собственников и предоставления им возможности выбора новой формы управления.

Кто является сторонами договора?

Согласно новому Жилищному кодексу‚ в договоре управления участвуют:

• Объединённый собственник (ТСЖ) – юридическое лицо‚ образованное собственниками недвижимости в соответствии с ФЗ «Об объединении собственников жилья».
• Управляющая организация – может быть:
  • коммерческая управляющая компания;
  • застройщик (в случае новостроек‚ если договор ещё не завершён передачей в собственность);
  • организация‚ осуществляющая самоуправление (при отсутствии внешних управляющих).
• Собственники квартир – физические или юридические лица‚ участвующие в общем собрании и имеющие право голоса.

Основные положения договора

Предмет договора

Договор регулирует техническое обслуживание‚ текущий и капитальный ремонт‚ обеспечение коммунальными услугами‚ а также вопросы финансового обеспечения (сборы‚ платежи‚ резервный фонд).

Срок действия

Стандартный срок – 5 лет. При желании сторон срок может быть продлён‚ но только после проведения общего собрания собственников и в соответствии с пунктом 165‑1.

Права и обязанности сторон

Финансовые вопросы

В договоре указываются:

• Размеры ежемесячных взносов (коммунальные услуги‚ текущий ремонт‚ резервный фонд);
• Порядок формирования и использования резервного фонда;
• Штрафы за просрочку платежей;
• Порядок распределения расходов на капитальный ремонт (по площади‚ по доле в праве собственности и т.д.).

Порядок заключения и изменения договора

Проведение общего собрания

Для заключения или изменения договора необходимо собрать кворум в 50 %+1 от общего количества голосов собственников. При невозможности достичь кворума допускается проведение «вопроса 165‑1» – решение в порядке письменного голосования‚ если оно предусмотрено в уставе ТСЖ.

Протокол и регистрация

После принятия решения составляется протокол‚ который подписывается председателем собрания и секретарём. Протокол и сам договор вносятся в реестр‚ ведущийся Минстроем РФ и Департаментом стратегических проектов МКХ РФ.

Продление договора

Продление возможно только после:

1. Согласования условий продления на общем собрании;
2. Публикации уведомления о продлении за 30 дней до окончания текущего срока;
3. Подписания дополнительного соглашения с указанием новых финансовых и технических параметров.

Прекращение договора

Согласно уточнению Конституционного суда‚ договор может быть расторгнут в следующих случаях:

• Систематическое нарушение обязательств управляющей компанией (непроведение ремонта‚ отсутствие отчётности).
• Неисполнение финансовых обязательств (неуплата арендных платежей за предоставляемые услуги).
• Согласие сторон с условием‚ предусмотренным статьёй 165‑1 (необходимость срочного изменения формы управления).

Процедура прекращения включает:

1. Подготовку письменного уведомления (не менее чем за 60 дней до даты расторжения).
2. Проведение общего собрания для утверждения решения о расторжении.
3. Назначение временного управляющего (может быть ТСЖ) до заключения нового договора.

Практические рекомендации для собственников

1. Внимательно изучайте устав ТСЖ – в нём могут быть особые правила проведения собраний и голосований.
2. Следите за финансовой отчётностью – требуйте ежеквартальные отчёты от управляющей компании.
3. Участвуйте в собраниях – только активное участие позволяет влиять на выбор управляющей организации.
4. Проверяйте наличие договора в реестре – отсутствие регистрации может свидетельствовать о нелегитимности управляющей компании.
5. Консультируйтесь с юристом при подготовке дополнительных соглашений или при возникновении споров.

Новый Жилищный кодекс существенно усиливает контроль собственников над процессом управления многоквартирными домами. Добавленные формулировки в части 8 и 17‚ а также уточнения Конституционного суда создают более прозрачный и гибкий механизм заключения‚ продления и прекращения договоров управления. При правильном применении новых норм жильцы получают возможность более эффективно защищать свои интересы‚ а управляющие компании – чётко понимать свои обязательства.

Статья подготовлена на основе официальных публикаций Государственной Думы‚ Совета Федерации‚ Министерства строительства и ЖКХ РФ‚ а также материалов Конституционного суда Российской Федерации.