С 19 апреля 2026 года в России вступил в силу Федеральный закон № 42-ФЗ, который кардинально меняет правила краткосрочной и долгосрочной аренды жилья от физических лиц․ Документ был подписан президентом после одобрения Верховным судом РФ и уже вызвал бурную реакцию как со стороны собственников, так и со стороны постоянных жильцов многоквартирных домов․ В статье разберёмся, что именно изменилось, какие ограничения введены и как теперь сдавать квартиру «по-новому»․

Краткая справка: почему потребовались изменения

За последние пять лет количество квартир, сдаваемых через онлайн-платформы (Airbnb, «Суточно․ру», «Тинькофф Джуниор» и др․), выросло в 3,7 раза․ Это привело к росту конфликтов между постоянными жильцами и краткосрочными арендаторами: шум, нарушение правил проживания, «тусовочные» квартиры в жилых домах․ Верховный суд РФ, рассмотрев дела «Жильцы дома на Ленинградке против краткосрочной аренды» (определение от ), признал законность введения дополнительных ограничений․

Главные нововведения закона

Регистрация в качестве самозанятого или ИП

Теперь каждый собственник, который сдаёт жильё более 90 дней в году, обязан:

• встать на учёт как самозанятый (по упрощённой схеме) или зарегистрировать ИП;
• платить налог 4 % при сдаче физлицам, 6 % при сдаче юрлицам;
• формировать онлайн-чеки через приложение «Мой налог» или интеграцию с кассой․

Разовое уведомление управляющей компании

До начала сдачи квартиры собственник должен:

1. Направить в УК/ТСЖ уведомление за 5 рабочих дней до первого заезда арендатора․
2. Указать количество спальных мест, максимальное количество проживающих и срок аренды․
3. Получить подтверждение о приёме уведомления․

Ограничения по срокам и количеству людей

«Тихий час» и штрафы

Закон закрепляет обязательный «тихий час» с 22:00 до 07:00․ Нарушение влечёт:

• предупреждение;
• штраф 2 000-5 000 ₽ для арендодателя;
• в исключительных случаях — приостановление права сдачи на 6 месяцев․

Как теперь правильно сдавать квартиру: пошаговая инструкция

Шаг 1․ Проверьте, попадаете ли вы под новые правила

Если вы сдаёте жильё менее 90 дней в году и не превышаете лимит в 2 человека, то ничего менять не нужно․ В остальных случаях — переходите к шагу 2․

Шаг 2․ Регистрация самозанятого

1. Скачайте приложение «Мой налог»․
2. Подайте заявление через «Госуслуги» (достаточно паспорта и СНИЛС)․
3. Получите уведомление о постановке на учёт в течение 1 дня․

Шаг 3․ Подготовьте пакет документов для УК

• Копия ЕГРН;
• Техпаспорт БТИ (чтобы подтвердить площадь);
• Заявление по форме, утверждённой Минстроем (скачать можно на сайте УК);
• Копия договора аренды (шаблон-анкета достаточна);

Шаг 4․ Настройте автоматизацию

Интегрируйте бронирования Airbnb и Booking с онлайн-кассой «Эвотор», чтобы чеки формировались автоматически․ Подключите уведомления о «тихом часе» через смарт-колонку или датчики шума․

Ответы на популярные вопросы

Что говорят эксперты и рынок

«Мы ожидаем снижения предложения краткосрочной аренды на 15-20 %, но повышение собираемости налогов на 8-10 млрд рублей в год»,
— Алексей Красильников, директор аналитического центра «Институт городской экономики»․

По данным «Авито Недвижимость», московские арендодатели уже массово переходят на самозанятость: за первые две недели апреля 2026 г․ статус получили более 32 000 человек․

Проверьте себя прямо сейчас:

• Сколько дней в году вы сдаёте жильё? (если ≥ 90 → регистрируйтесь)
• Как много человек живёт одновременно? (норма, 6 м² на человека)
• Уведомили ли УК? (если нет → срочно подайте заявление)

Контакты для оперативной помощи

• Горячая линия Минстроя: ###-###-#### (круглосуточно)
• Чат-бот в Telegram: @zhile_online_bot, отправит шаблоны заявлений и напомнит о «тихом часе»

Информация актуальна на ․ Законодательство быстро меняется — следите за обновлениями на официальном портале gosuslugi․ru․