Оглавление

1. Нормативная база: 127-ФЗ и сопутствующие документы
2. Что такое «гостевой дом» теперь
3. Новые правила регистрации и классификации
4. Налоги, отчётность и легализация доходов
5. Где действует эксперимент
6. Права и обязанности соседей
7. Пошаговый алгоритм для собственника
8. Ответственность за нарушения
9. Что будет после 2027 года

С 1 сентября 2025 года в России стартовал трёхлетний эксперимент по легализации гостевых домов, в рамках которого физические лица могут официально сдавать свои индивидуальные жилые дома (ИЖС) для краткосрочного проживания туристов без регистрации юридического лица или ИП. Основная цель — вывести из тени миллиарды рублей, ранее не учитывавшихся в статистике, защитить права отдыхающих и повысить качество сервиса.

Нормативная база: 127-ФЗ и сопутствующие документы

• Федеральный закон № 127-ФЗ от «О проведении эксперимента…», основной акт, подписанный Президентом РФ;
• Постановление Правительства РФ № 1345 от — Положение о классификации гостевых домов. Устанавливает требования к категориям «звёзд» (от 1 до 5).
• Приказ Минэкономразвития № 534 от , формы уведомлений и процедура внесения гостевого дома в реестр.

Что такое «гостевой дом» теперь

Критерии объекта

1. Земельный участок категории ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
2. Жилой дом, построенный до 1 января 2025 года (новое строительство пока не участвует в эксперименте).
3. Количество комнат для размещения — до 10 номеров (не более 20 гостей одновременно).
4. Обязательное наличие отдельного входа и санузла в каждом номере либо блоке.

Что не считается гостевым домом

• Квартиры в многоквартирных домах.
• Дачи и садовые домики на участках СНТ/ДНТ без статуса ИЖС.
• Объекты отельного типа, зарегистрированные как гостиницы.

Новые правила регистрации и классификации

Сроки

С 1 января 2026 года гостевые дома, не внесённые в региональный реестр, не имеют права принимать туристов. Переходный период длится с 1 сентября по 31 декабря 2025 года.

Процедура регистрации

1. Подача уведомления в МФЦ или через Госуслуги (форма № ГД-1).
2. Технический осмотр объекта специалистами Минтуризма региона.
3. Получение свидетельства о внесении в реестр гостевых домов (форма № ГД-2).
4. Классификация на «звёзды» по желанию собственника (платная услуга).

Классификация «по звёздам»

Налоги, отчётность и легализация доходов

Формы налогообложения

• НПД (профессиональный доход) — 4 % при работе с физлицами, 6 % с юрлицами. Доступно до 2,4 млн руб./год.
• УСН «Доходы» — 6 %, если собственник оформляет ИП.
• Налог на сверхдоход — 15 % с суммы превышения 2,4 млн руб. при НПД.

Онлайн-кассы и ГИС «Туризм»

С 1 марта 2026 года обязательна онлайн-касса и передача данных в ГИС «Туризм» через оператора фискальных данных (ОФД). Упрощённые кассы «Платёжка» разрешены при обороте до 5 млн руб./год.

Где действует эксперимент

На 19 апреля 2026 года в эксперименте участвуют:

• Вся федеральная территория Сириус (обязательная регистрация с 1 сентября 2025).
• Регионы: Краснодарский край (включая Сочи), Республика Крым, Севастополь, Алтай, Карелия, Мурманская область, Республика Татарстан, Калининградская область, Приморский край, Иркутская область (Байкал).

Остальные регионы могут подать заявку на включение до 1 июня 2026 года.

Права и обязанности соседей

Закон вводит «право на тишину» соседей:

• Шум после 23:00 — штраф до 5 000 ₽ для гостя и 50 000 ₽ для собственника.
• Максимальное размещение — 180 суток подряд одной группы туристов (исключение — корпоративные заезды).
• Соседи могут жаловаться в Роспотребнадзор и местную администрацию.

Пошаговый алгоритм для собственника

1. Проверь участок и дом: убедитесь, что это ИЖС и дом был построён до .
2. Подготовь пакет документов: правоустанавливающие документы, план БТИ, инженерные паспорта.
3. Оформи уведомление: подайте форму ГД-1 до 31 декабря 2025 года.
4. Выбери систему налогообложения: НПД или УСН.
5. Купи онлайн-кассу и подключи ОФД до марта 2026.
6. Пройди классификацию, если хотите «звёзды» и продвигаться на booking-платформах.
7. Заключи договор страхования гражданской ответственности (рекомендовано Минэкономразвития).

Ответственность за нарушения

Что будет после 2027 года

Минэкономразвития уже подготовило проект постоянного закона, который вступит с 1 января 2028 года:

• Расширение перечня регионов до всей страны.
• Возможность нового строительства гостевых домов по типовым проектам;
• Обязательная эко-классификация (энергоэффективность, раздельный сбор мусора).
• Налоговые вычеты для тех, кто уже легализовался в рамках эксперимента.

Краткий чек-лист на 2026 год

• ✔ Проверь статус участка и даты постройки.
• ✔ Подай уведомление до .
• ✔ Выбери НПД или УСН.
• ✔ Купи онлайн-кассу до .
• ✔ Пройди классификацию для продвижения.