С 1 января 2025 года в России вступили в силу новые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости. Пересматриваются сроки владения‚ ставки НДФЛ и порядок применения вычетов. Кто теперь обязан платить‚ а кому повезло избежать налога? Разбираемся по пунктам.

Срок владения: когда можно продать квартиру без налога

До 2025 года «льготный» срок составлял 3 года или 5 лет (в зависимости от способа приобретения и количества объектов в собственности). Федеральный закон 176-ФЗ‚ подписанный в июле 2024 года‚ не изменил цифры‚ но ужесточил контроль непрерывности владения.

• 3 года — если квартира получена:
  • в наследство или по дарению от близких родственников;
  • через приватизацию;
  • по договору ренты;
  • это единственное жилье на момент продажи.
• 5 лет — во всех остальных случаях‚ включая покупку на вторичном рынке или в новостройке.

Важное новшество: отсчет идёт строго непрерывно. Любая регистрационная «разбивка» доли или перевод в долевое участие сбивает таймер. Поэтому перед сделкой проверяйте выписку ЕГРН.

Налоговая ставка в 2025-2026 годах: от 13 % до 15 %

Бывшая «плоская» ставка 13 % ушла в прошлое. С 2025 года действует прогрессивная шкала:

• 13 % — если налогооблагаемая база ≤ 2‚4 млн рублей за год;
• 15 % — на превышение над 2‚4 млн рублей.

Пример: продажа квартиры с прибылью 3 млн руб. → 2‚4 млн × 13 % + 0‚6 млн × 15 % = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб. к уплате.

Как рассчитать базу для налогообложения

У вас есть два способа:

1. Доход минус расходы:
   (Цена продажи − Подтверждённые расходы на приобретение) × ставка.
2. Имущественный вычет:
   (Цена продажи − 1 000 000 руб.) × ставка‚ но не больше‚ чем фактическая прибыль.

Какой вариант выгоднее — считайте сами‚ но чеки‚ договоры ДДУ‚ акты приёма-передачи и ипотечные справки нужно хранить не менее 5 лет.

Кто полностью освобождается от налога в 2025-2026 годах

• Единственное жилье‚ владевшее более 3 лет;
• Объекты‚ полученные по наследству/дарению от семьи‚ владевшие ≥ 3 года;
• Недвижимость‚ проданная за ≤ 1 000 000 рублей‚ если продажная цена не ниже кадастровой × 0‚7;
• Жилье‚ проданное по договору уступки прав требования (дольщиком до оформления собственности)‚ при условии ≥ 3 лет с даты полной оплаты ДДУ.

Нюанс 2026 года: даже при длительном владении налог может появиться‚ если объект был использован для предпринимательской деятельности (сдача в аренду через ИП/самозанятый). Налоговая смотрит на статус налогоплательщика и цели владения.

Сроки подачи декларации и уплаты

Опоздание грозит штрафу: 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки‚ но не более 30 %.

Как законно уменьшить налог

• Разбивка долей: продавайте доли по отдельным договорам — каждый собственник получает вычет 1 млн руб.;
• Взаимозачёт: если в том же году купили новое жилье‚ заявите вычет покупателя до 2 млн руб. и уменьшите базу;
• Документируйте ремонт: официальные акты и чеки увеличивают «расходы»;
• Используйте ипотечные проценты: они тоже входят в подтверждённые затраты.

Что готовит 2026 год: краткий ликбез

С 1 января 2026 года добавится ещё один фильтр:

• Если в течение последних 3 лет объект сдавался в аренду по ИП или самозанятости‚ льгота о продаже без налога не применяется;
• Появится обязательная электронная отчетность через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» — бумажные декларации перестанут принимать.

Пошаговый алгоритм продавца

1. Получите выписку ЕГРН и убедитесь‚ что срок владения достаточен.
2. Рассчитайте возможную базу и налог (используйте онлайн-калькулятор ФНС).
3. Соберите документы: ДДУ/ДКП‚ платёжки‚ акты‚ чеки на ремонт.
4. После сделки подайте 3-НДФЛ через сервис «Госуслуги» или личный кабинет ФНС.
5. Оплатите налог до 15 июля или подайте заявление на зачёт при покупке новой недвижимости.

Ключевые выводы

Главное правило 2025-2026 годов: налог платите только с прибыли‚ а не с всей суммы продажи. Если соблюдены сроки и документы‚ платить можно 0 рублей. Проверяйте выписки‚ сохраняйте чеки и не пропускайте апрельские дедлайны — тогда новые правила не станут сюрпризом.