04 апреля 2026 г. — Парламент и Минфин РФ вводят новые правила налогообложения доходов от продажи квартир, апартаментов и загородных домов. Разбираемся, что именно изменится, кого коснётся прогрессивная шкала и как легально сократить налог.

Кратко о главном

• 2025 г., доходы от продажи недвижимости попадают под прогрессивную шкалу НДФЛ (13 % / 15 % / 20 % / 22 %).
• 2026 г. — планируется повышение необлагаемого минимума с 1 млн до 3 млн руб. для жилья и с 250 тыс. до 1 млн руб. для «другого имущества».
• Льготы сохраняются для семей с детьми-инвалидами и семей, где второй ребёнок родился до 30 апреля 2025 г.
• Увеличен минимальный срок владения до 5 лет для всех объектов, купленных после .

Прогрессивная шкала НДФЛ при продаже недвижимости (действует с )

Пример. Продаёте квартиру за 7 млн руб. Налог составит:

• 13 % × 2,4 млн = 312 000 руб.
• 15 % × (5–2,4) млн = 390 000 руб.
• 20 % × (7–5) млн = 400 000 руб.

Как не платить налог: три законных способа

Минимальный срок владения

С 2025 г. он составляет 5 лет (3 года, если жилье — единственное, или оно получено по наследству/дарению от близкого родственника).
Для участников ДДУ, купивших квартиру до ввода дома в эксплуатацию, срок отсчитывается со дня полной оплаты, а не регистрации права.

Имущественный вычет

До 2026 г. можно вычесть из налогооблагаемой базы 1 млн руб. (фактически, уменьшает доход на эту сумму).
С 2026 г. размер вычета планируется увеличить до 3 млн руб.

Расходы на покупку

Вместо вычета можно заявить документально подтверждённые расходы: цена покупки + проценты по ипотеке + ремонт. Главное — сохраняйте чеки и договоры.

Льготы для семей: кто освобождён от налога

1. Семьи, имеющие ребёнка-инвалида любого возраста. Освобождение действует независимо от срока владения.
2. Семьи, где второй ребёнок родился не позднее 30 апреля 2025 г. — полное освобождение от НДФЛ при продаже любого жилья.
3. Для многодетных семей (3 и более детей) — льготный срок владения 3 года, даже если объект куплен после .

Пошаговый алгоритм: как подать декларацию и заплатить налог

1. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте 3-НДФЛ через Госуслуги или личный кабинет ФНС.
2. Сразу рассчитайте налог с учётом вычета или расходов.
3. До 15 июля оплатите НДФЛ (реквизиты подтягиваются автоматически).
4. Если продаёте в 2026 г. и воспользуетесь новым вычетом 3 млн руб., форма декларации уже будет адаптирована, но проверяйте обновления на сайте ФНС.

Частые ошибки и риски

• Продажа ниже кадастровой стоимости 70 % — налог всё равно рассчитают от 70 % кадастра.
• Неоформленный ремонт — без чеков нельзя включить в расходы.
• Перепутали даты — если договор долевого участия подписан в 2024 г., а право собственности оформлено в 2025 г., минимальный срок отсчитывается с 2025 г.

Что ждёт рынок: прогнозы экспертов

Аналитики FINMARKET.RU прогнозируют рост краткосрочного предложения в регионах из-за страха продавцов попасть под высокую ставку. В Новосибирске уже заметен рост непроданных новостроек на 8 % за I квартал 2026 г. Это может привести к:

• снижению цен на 3–5 % во II квартале;
• усилению маркетинговых акций застройщиков (ипотека 4 %, скидки до 15 %);
• росту спроса на «долгострои» 2020–2023 годов, так как у них уже вышел 3-летний срок владения.

Чек-лист для продавца

Проверены сроки владения и даты приобретения.
Собраны документы о расходах (ДДУ, чеки, акты приёма-передачи).
Выбрано: вычет 1–3 млн руб. или заявлены расходы (выгоднее).
Проверены льготы (ребёнок-инвалид / многодетная семья).
Подана 3-НДФЛ до 30 апреля, налог оплачен до 15 июля.

Где задать вопрос

Если остались сомнения:

• горячая линия ФНС: ###-###-#### (круглосуточно);
• личный кабинет налогоплательщика → раздел «Налог на доходы физлиц»;
• консультация налогового юриста (средняя стоимость 3 000–5 000 руб.).

Данная статья подготовлена по актуальному состоянию законодательства на 19 апреля 2026 г. и не является индивидуальной консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с профильным специалистом.