Дата публикации: 19 апреля 2026 г.

В последние годы рынок жилой недвижимости в России переживает значительные трансформации: рост цен‚ снижение спроса‚ а также изменения в налоговом законодательстве. Одним из самых обсуждаемых вопросов в 2025‑2026 годах стал новый налог на покупку квартир‚ который может коснуться как первых покупателей‚ так и владельцев нескольких объектов недвижимости.

Предпосылки появления нового налога

Основные факторы‚ способствовавшие разработке инициативы‚ включают:

• Снижение спроса на жильё в крупных регионах (пример – Новосибирск‚ где уже наблюдается «новый удар» по рынку из‑за накопившихся тысяч непроданных квартир).
• Неравномерное распределение налоговой нагрузки: большинство налоговых поступлений поступает от владельцев нескольких квартир.
• Необходимость стимулирования покупательской активности через более гибкие налоговые вычеты.

Ключевые положения законопроекта

1. Дополнительный налог для владельцев трех и более квартир. Инициатива подготовлена Союзом собственников недвижимости и уже получила широкое освещение в СМИ (РБК). Предполагается‚ что владельцы трех и более жилых объектов будут платить дополнительный сбор‚ размер которого будет рассчитываться от рыночной стоимости недвижимости.
2. Увеличение максимального размера имущественного налогового вычета. С нынешних 2 млн ₽ планируется рост до 6 млн ₽ на приобретение или строительство жилья. Это должно облегчить финансовую нагрузку на покупателей‚ особенно в регионах с высоким ценовым ростом.
3. Сроки и порядок уплаты налогов. В сентябре‑октябре 2025 года будет проведена рассылка налоговых уведомлений за 2024 год‚ а окончательная уплата должна быть произведена до 1 декабря 2025 года. Это касается налога на имущество физических лиц‚ который будет включать новые положения о дополнительной ставке.

Как будет работать новый налог на покупку квартир?

Схема расчёта выглядит следующим образом:

• Покупатель‚ приобретающий одну квартиру‚ платит стандартный налог на имущество (ставка зависит от региона‚ обычно от 0‚1 % до 0‚3 % от кадастровой стоимости).
• Если у покупателя уже есть одна квартира‚ то при покупке второй объект налоговая база удваивается‚ но ставка остаётся прежней.
• При наличии трёх и более квартир применяется дополнительный налоговый коэффициент (примерно 0‚05 %‑0‚1 % от суммарной стоимости всех объектов). Коэффициент может варьироваться в зависимости от региона и общей стоимости недвижимости.
• Для всех покупателей‚ использующих налоговый вычет‚ максимальная сумма‚ подлежащая возврату‚ составляет 6 млн ₽. При этом вычет предоставляется только один раз в течение жизни покупателя.

Последствия для рынка жилья

Снижение спроса на вторичном рынке

Дополнительный налог может усилить текущий просад спроса на квартиры‚ особенно в регионах‚ где уже наблюдается избыток предложения (например‚ в Новосибирске). Ожидается‚ что владельцы‚ планирующие продажу третьей и последующих квартир‚ могут отложить сделки в ожидании более выгодных условий.

Стимулирование строительства нового жилья

Увеличенный налоговый вычет (до 6 млн ₽) призван компенсировать рост цен и привлечь покупателей к новому строительству; Это может поддержать застройщиков‚ у которых в запасе находятся тысячи непроданных квартир.

Перераспределение инвестиций

Инвесторы‚ ориентированные на покупку нескольких объектов для сдачи в аренду‚ могут пересмотреть стратегии: часть средств будет направлена в более доходные активы (коммерческая недвижимость‚ инфраструктурные проекты) вместо дополнительного налога на жилую недвижимость.

Как подготовиться к нововведениям?

Для физических лиц и компаний рекомендуется выполнить следующие шаги:

1. Проверить текущий налоговый статус. Уточните‚ сколько объектов недвижимости уже находится в вашей собственности.
2. Оценить необходимость покупки новой квартиры. Если планируется третья покупка‚ рассчитайте потенциальный дополнительный налог.
3. Воспользоваться увеличенным налоговым вычетом. Соберите все документы (договор купли‑продажи‚ справки о доходах‚ подтверждения расходов на строительство) для подачи в налоговую.
4. Следить за сроками уплаты. Не пропустите уведомление‚ которое будет разослано в сентябре‑октябре 2025 года‚ и оплатите налог до 1 декабря 2025 года.
5. Консультироваться с налоговым юристом. Поскольку положения могут варьироваться в зависимости от региона‚ профессиональная помощь поможет избежать ошибок.

Региональная специфика: пример Новосибирска

В Новосибирске рынок жилья уже находится под давлением: «Рынок жилья в Новосибирске может получить новый удар в момент‚ когда спрос уже просел‚ а у застройщиков накопились тысячи непроданных квартир». В этом контексте новый налог может ускорить процесс продажи оставшихся квартир‚ но одновременно увеличить финансовую нагрузку на покупателей‚ которые планируют приобрести вторую или третью собственность в городе.

Местные аналитики рекомендуют:

• Обратить внимание на многофункциональные комплексы‚ где часть площади может быть использована под коммерцию – налоговая нагрузка на такие объекты обычно ниже.
• Рассмотреть программы субсидирования от регионального правительства‚ которые иногда компенсируют часть налога для молодых семей.

Плюсы и минусы нового налога

Плюсы

• Стимулирование покупки первой квартиры за счёт повышенного вычета.
• Борьба с концентрацией недвижимости в руках небольшого круга инвесторов.
• Дополнительные доходы в бюджеты регионов‚ которые могут быть направлены на развитие инфраструктуры.

Минусы

• Увеличение финансовой нагрузки на владельцев нескольких квартир.
• Риск ускоренного падения цен на вторичном рынке.
• Сложность расчётов и необходимость обращения к специалистам.

Новый налог на покупку квартир — это попытка государства сбалансировать рынок недвижимости‚ стимулировать первых покупателей и одновременно ограничить рост концентрации жилья в руках небольшого числа владельцев. Для большинства граждан ключевым будет правильное планирование и использование увеличенного налогового вычета в размере до 6 млн ₽. Владельцам же‚ планирующим расширять портфель недвижимости‚ придётся учитывать дополнительную налоговую ставку‚ чтобы избежать нежелательных финансовых сюрпризов.

Следите за официальными сообщениями налоговых органов‚ своевременно подавайте декларации и консультируйтесь с профессионалами — тогда любые изменения в налоговом законодательстве можно будет превратить в преимущество‚ а не в препятствие.

Автор: эксперт по недвижимости и налоговому праву