19 апреля 2026 года, 23:43 по московскому времени. Ровно через два года после начала обсуждения реформы имущественного налогообложения, Федеральная налоговая служба (ФНС) России и Минфин вводят новый налог на купленное жильё. В статье разберёмся, кто подпадаёт под изменения, какие ставки действуют, как получить увеличенный имущественный вычет и как подать заявление, чтобы не платить лишнего.

Кратко о главном

• Действует с 01 января 2026 года для всех сделок, оформленных после этой даты.
• Максимальный имущественный вычет вырастает с 2 млн до 6 млн рублей (экономия до 780 тыс. рублей НДФЛ).
• Новая прогрессивная шкала: минимальная ставка 0,1 % для «однушек» и «двушек» до 50 м², максимальная — 0,5 % для элитных объектов площадью свыше 300 м².
• Фиксированный срок подачи документов на вычет — не позднее 31 декеляря третьего года после покупки.

Что такое «новый налог на купленное жильё»

Речь идёт не об отдельной строке в квитанции, а о комплексе изменений в главе 32 НК РФ «Налог на имущество физических лиц». Пока вы платите по кадастровой стоимости, но с 2026 года добавится дополнительный коэффициент «сделка», если вы купили квартиру и не подали заявление на вычет вовремя.

Кто платит

Новые правила касаются всех физических лиц, приобретающих:

• квартиры, апартаменты, комнаты;
• жилые дома и таунхаусы;
• доли в вышеуказанном имуществе.

Кто освобождается

1. Ветераны ВОВ и приравненные категории по федеральному перечню.
2. Многодетные семьи (от 3 детей), подтвердившие право на «семейный капитал».
3. Инвесторы ДДУ, сдавшие объект в эксплуатацию до 2028 года (льгота действует 3 года после сдачи).

Как рассчитать налог

Формула чуть сложнее прежней:

Налог = (Кадастровая стоимость − Имущественный вычет) × Ставка × Коэффициент «сделка»

Имущественный вычет 2026

Прогрессивная шкала ставок

• 0,1 % — квартиры ≤ 50 м², дома ≤ 100 м²;
• 0,2 %, 51–85 м² квартиры, 101–150 м² дома;
• 0,3 %, 86–150 м² квартиры, 151–300 м² дома;
• 0,5 % — свыше 150 м² квартиры, свыше 300 м² дома;
• 2 % — объекты стоимостью свыше 300 млн руб. (так называемый «роскошный» налог).

Коэффициент «сделка»

Если вы не подали заявление на вычет в течение трёх лет после покупки, применяется повышающий коэффициент 1,1. То есть к оплате прибавляется 10 % сверху. Подали вовремя — коэффициент 1,0.

Пошаговая инструкция: как не переплатить

Шаг 1. Проверьте кадастровую стоимость

На публичной кадастровой карте pkk.rosreestr.ru найдите ваш объект. Убедитесь, что цифра не завышена: при росте более 30 % за год можно подать обжалование в комиссию Росреестра.

Шаг 2. Соберите пакет документов

• ДКП или ДДУ с регистрацией в Росреестре;
• Платёжные документы (банковские выписки, чеки, ипотечный договор);
• Справка 2-НДФЛ за последний год;
• Заявление на имущественный вычет по форме 3-НДФЛ.

Шаг 3. Подайте декларацию

До 30 апреля третьего года после покупки подайте 3-НДФЛ в ИФНС (можно через Личный кабинет налогоплательщика). В течение 3 месяцев произойдёт камеральная проверка, ещё 1 месяц, возврат денег на карту.

Шаг 4. Отслеживайте квитанции

Если налоговая пришлёт оповещение с суммой выше ожидаемой, запросите расшифровку через сервис «Обратная связь» на сайте ФНС.

Способы получить вычет быстрее

1. Через работодателя. После получения уведомления из ИФНС вычет будет применяться ежемесячно: удерживать 13 % НДФЛ с вас перестанут до исчерпания лимита.
2. Через онлайн-сервисы. «Госуслуги», «СберНалог», «Моё дело» автоматически подтягивают данные ЕГРН и проверяют форму 3-НДФЛ.
3. Ипотечный вычет в одно окно. Если вы берёте ипотеку в аккредитованном банке, банк сразу формирует пакет документов и отправляет его в ИФНС электронно.

Частые ошибки

• Не учитывать долю. При покупке ½ квартиры вычет = 3 млн руб., а не 6 млн.
• Подать заявление позже 3 лет. В этом случае теряется право на повышенный вычет и применяется коэффициент 1,1.
• Игнорировать материнский капитал. Сумма капитала вычитается из расходов, вычет начисляется только на «собственные» деньги.

Что ждать дальше

Минфин анонсировал пилот по автоматическому предоставлению вычета без заявлений (аналог «автовозврата 13 %»). Эксперимент начнётся в Московской области уже в 2027 году. Если пилот успешен, новая схема распространится по всей России.

Примеры расчёта

Пример 1. «Однушка» в Подольске, 42 м², стоимость 4 млн руб.

Ставка 0,1 %, вычет 6 млн (полностью покрывает стоимость).

• Налог = (4 млн − 4 млн) × 0,1 % × 1,0 = 0 руб. — платить ничего не нужно.
• Возврат НДФЛ = 4 млн × 13 % = 520 тыс. руб.

Пример 2. Коттедж в «Новой Москве», 320 м², стоимость 95 млн руб.

Ставка 0,5 %, вычет 6 млн.

• Налог = (95 млн − 6 млн) × 0,5 % = 445 тыс. руб.
• Если заявление подано позже 3 лет: 445 тыс. × 1,1 = 489,5 тыс. руб.

Куда обратиться за помощью

• ФНС России — ###-###-#### (бесплатно по РФ).
• Госуслуги — раздел «Налоги и финансы» → «Получить имущественный вычет».
• Мой налоговый консультант — онлайн-чат в приложении «ФНС».