Дата публикации: 19 апреля 2026 г. 08:45:14
В 2024 году в российском законодательстве произошло несколько важных изменений,
которые напрямую влияют на отношения между арендодателями и арендаторами.
Ниже — подробный разбор нововведений, их практического значения
и рекомендаций для собственников и квартиросъёмщиков.
Содержание
- Нововведения в сфере краткосрочной аренды (апрель 2024)
- Отмена ограничения повышения арендной платы 25 %
- Обязательное наличие счётчиков и налоговый учёт
- Штрафы и налоговые доначисления
- Практические рекомендации собственникам
Краткосрочная аренда: новые правила с 3 апреля 2024 г.
С 3 апреля 2024 г. вступил в силу закон, регулирующий посуточную (краткосрочную) сдачу
квартир в многоквартирных домах. Основные положения:
- Защита прав соседей – арендодатель обязан учитывать интересы
остальных жильцов и соблюдать правила пользования общими помещениями.
При нарушении соседям предоставлено право обратиться в суд. - Требования к техническому оснащению – сдавать в посуточную аренду
можно только помещения, оборудованные отдельными счётчиками
(воды, электроэнергии, тепла). Без счётчиков сдача считается нелегальной. - Легализация рынка посуточной аренды – закон чётко отделил краткосрочную
сдачу от гостиничных услуг, что упрощает процесс получения разрешений
и снижает риски судебных споров.
Юрист Юлия Верховцева отмечает, что новое регулирование «позволит
легализовать рынок посуточной аренды, устранив прежнюю двойственность
в трактовке таких сделок как гостиничных услуг».
Что нужно сделать арендодателю?
- Установить и сдать в эксплуатацию отдельные счётчики в сдаваемом помещении.
- Оформить договор аренды, в котором прописаны права и обязанности сторон,
а также обязательства по соблюдению правил содержания общего имущества. - Уведомить управляющую компанию (или ТСЖ) о начале посуточной сдачи,
если это предусмотрено уставными документами дома.
Отмена ограничения повышения арендной платы в 25 %
Ранее действующее ограничение, запрещающее повышать арендную плату более чем
на 25 % при продлении договора, было полностью отменено. Это изменение
отражено в законодательных актах, принятых в 2024 году.
Ключевые моменты:
- Ограничение касалось только договоров о жилой аренде, а не коммерческих
помещений. - Теперь арендодатель может увеличить плату в любой согласованной сумме,
но только по обоюдному согласию сторон и в сроки, указанные в договоре. - Повышение без согласования считается односторонним изменением условий,
что даёт арендатору право оспорить его в суде.
Как правильно оформить повышение?
Для минимизации риска споров рекомендуется:
- Включить в договор пункт о возможности изменения арендной платы,
указав конкретные причины (инфляция, изменение ставки ЦБ, рост коммунальных расходов). - Согласовать с арендатором периодичность повышения (не реже одного раза в год).
- Подготовить письменное уведомление с указанием:
- Номера и даты заключения договора;
- Оснований для изменения (экономические показатели, индекс инфляции и др.);
- Нового размера арендной платы;
- Дата вступления изменений в силу (не ранее чем через 30 дней после получения уведомления).
- Получить подпись арендатора в дополнительном соглашении к основному договору.
Обязательное наличие счётчиков и налоговый учёт
С 2024 года закон усилил контроль за учётом потребляемых ресурсов в сдаваемом жилье.
Для всех видов аренды (долгосрочной и краткосрочной) введены следующие требования:
- Каждое сдаваемое помещение должно быть оборудовано отдельными счётчиками
горячего и холодного водоснабжения, электроэнергии и (при необходимости) тепла. - Собственник обязан постановить жильё на налоговый учёт в качестве
сдающего в аренду недвижимости. Это подразумевает регистрацию доходов от аренды
в налоговой декларации. - Отсутствие счётчиков или уклонение от налогового учёта влечёт за собой
административные штрафы и возможность налоговых доначислений.
Как подчеркнула юрист Екатерина Карунец, «обязательное наличие счётчиков
позволяет государству контролировать реальный объём потребления и
предотвратить сокрытие доходов от аренды».
Штрафы, налоговые доначисления и судебная практика
В 2024 году Верховный Суд РФ утвердил прецедент, позволяющий доначислять налог
на основании свидетельских показаний арендаторов. Это значит, что
налоговая инспекция может потребовать уплату недоимки, даже если у арендодателя
нет документальных доказательств занижения дохода.
Ключевые последствия:
- Если арендатор подтвердит, что фактическая плата выше указанной в договоре,
налоговая может потребовать уплату недостающих налогов за предыдущие периоды. - За отсутствие или поддельные счётчики предусмотрены штрафы до
30 % от суммы недоимки плюс пени. - Нарушения в сфере короткосрочной аренды (сдача без счётчиков,
без регистрации) могут привести к взысканию штрафов от 30 000 до 150 000 рублей
и к административному приостановлению деятельности.
В решении, рассмотренном в 2023 году, налоговая инспекция потребовала от арендодателя
уплатить доначисления за 2017‑2019 годы на основании показаний
двух арендаторов. Суд подтвердил законность такого подхода, если арендодатель
не может доказать, что получал именно ту сумму, что указана в договоре.
Практические рекомендации собственникам жилья
Подготовка документации
- Составьте детальный договор аренды, включающий:
- Пункт о возможности изменения арендной платы;
- Условия прекращения договора;
- Обязанности по обслуживанию и ремонту;
- Требования к наличию счётчиков.
- Оформите дополнительное соглашение при каждом изменении условий (повышение платы,
продление срока, изменение состава арендаторов).
Техническое оснащение
- Установите отдельные счётчики в каждой сдаваемой квартире.
- Получите акт ввода в эксплуатацию от лицензированной организации.
- Сохраните копии актов и передайте их арендатору (по требованию).
Налоговый учёт
Для сдачи в аренду необходимо:
- Зарегистрироваться в налоговой службе как плательщик налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от сдачи недвижимости.
- Вести учёт полученных платежей и расходов (коммунальные услуги, ремонт).
- Сдавать ежегодную декларацию (или уплачивать налог по упрощённой схеме, если это применимо).
Уведомления и коммуникация с арендаторами
Все важные изменения (повышение платы, ремонт, изменения в правилах дома) должны
фиксироваться письменно и доставляться арендаторам заказным письмом,
электронным письмом с подтверждением получения или вручаться лично.
Снижение рисков судебных споров
- Тщательно проверяйте арендные платежи и сравнивайте их с данными счётчиков.
- Собирайте подтверждения оплаты (квитанции, банковские выписки).
- При возникновении разногласий стремитесь к досудебному урегулированию
(медиация, переговоры).
2024 год стал переломным в сфере аренды жилья в России:
законодатели ввели более строгие правила по краткосрочной аренде,
сняли прежнее ограничение повышения арендной платы,
а также усилили контроль за учётом коммунальных ресурсов и налоговой отчётностью.
Для собственников это значит необходимость более тщательной подготовки
документов, установки счётчиков и регулярного взаимодействия с арендаторами.
Соблюдая новые требования, вы сможете избежать штрафов,
налоговых доначислений и судебных разбирательств, а также создать более
прозрачные и доверительные отношения с жильцами.
Помните: своевременная регуляция и открытая коммуникация — ключ к успешной
и прибыльной сдаче недвижимости.