С 1 апреля 2024 года вступили в силу ключевые поправки в Жилищный кодекс РФ и закон о государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ). Они коснулись практически всех процессов‚ связанных с перепланировкой‚ технической инвентаризацией и постановкой объектов на кадастровый учёт. В 2025–2026 годах изменения продолжились: БТИ перестало быть единственным «входом» в систему ЕГРН‚ а сами понятия «техпаспорт» и «технический план» окончательно развели по разным юридическим «полкам».
Перепланировка квартир: «всё-всё» теперь нужно согласовывать
С г. изменилось определение перепланировки (ст. 25 ЖК РФ):
- под этим термином теперь понимается любое изменение границ‚ площади‚ внутренней планировки;
- даже демонтаж встроенного шкафа‚ если он затрагивает несущую стену‚ считается перепланировкой;
- любые работы обязаны быть отражены в ЕГРН через новый технический план и акт приёмочной комиссии.
Пошаговая схема 2025–2026 гг.
- Подготовка проекта перепланировки (Мосжилинспекция‚ Минстрой субъекта).
- Согласование в МФЦ или через Госуслуги.
- Выполнение работ под контролем авторов проекта.
- Обязательный ввод объекта в эксплуатацию (раньше можно было «замолчать»).
- Заказ технического плана у кадастрового инженера (БТИ больше не обмеряет новостройки!).
- Подача пакета в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Техническая инвентаризация: «старый» и «новый» порядок
Когда по-прежнему нужно БТИ
- первичная инвентаризация домов‚ построенных до г.;
- выписка техпаспорта для согласования переустройства (в ЖК осталось упоминание именно о нём);
- согласование самовольной перепланировки «до суда» (чтобы не оштрафоваться на 2 500–5 000 ₽);
- оформление дачной амнистии до г.
Когда достаточно кадастрового инженера
- новостройки: техплан формируется на основании проектной декларации застройщика без БТИ;
- ввод в эксплуатация ИЖС/СНТ: если дом визуально новый (фундамент‚ крыша‚ геометрия не совпадают со старым объектом)‚ Росреестр примет техплан как вновь созданный объект;
- пристройка к дому площадью ≥ 50 % от первоначальной площади = тоже «новый» объект.
Адресный учёт: нет адреса — нет регистрации
С 2025 года все технические планы и техпаспорта подаются только при наличии официального адреса‚ внесённого в:
- Государственный адресный реестр (ГАР);
- или ФИАС для старых фондов.
Без адреса БТИ и Росреестр вернут документы без рассмотрения.
Стоимость и сроки: что вырастет в 2026 году
| Услуга | 2023 г. | 2026 г. прогноз | Отличие |
|---|---|---|---|
| Техпаспорт БТИ (квартира‚ 60 м²) | 3 000–4 500 ₽ | 5 000–6 500 ₽ | + Подключение к ГАР |
| Технический план кадастрового инженера | 7 000–9 000 ₽ | 8 500–11 000 ₽ | + внеплановый выезд при спорных случаях |
| Внесение изменений в ЕГРН | 1 400 ₽ | 1 400 ₽ | без изменений |
| Согласование перепланировки (МФЦ) | 1 000–1 500 ₽ | 1 500–2 000 ₽ | появилась госпошлина за комплексную проверку |
Пошаговая памятка собственнику на 2026 год
Шаг 1. Определите тип работ
Если вы меняете площадь или границы — это перепланировка‚ значит нужно согласование и ЕГРН.
Шаг 2. Соберите документы
- правоустанавливающие документы;
- проект перепланировки;
- техпаспорт БТИ (для квартир до 2024 г.) или заказ техплана (для новостроев).
Шаг 3. Подайте заявление
В МФЦ или онлайн на Госуслугах. Срок ответа — до 45 дней.
Шаг 4. Выполните работы и пригласите приёмочную комиссию
Формируем акт ввода в эксплуатацию‚ затем кадастровый инженер оформляет техплан.
Шаг 5. Зарегистрируйте изменения в Росреестре
Подайте техплан + акт + заявление. Через 5–7 дней ЕГРН обновится‚ а вы получите выписку с новыми характеристиками.
Ответы на самые популярные вопросы
❓ Нужно ли согласовывать замену сантехники?
Нет‚ если не затрагиваются несущие стены и не увеличивается площадь ванной/туалета.
❓ Что будет‚ если не внести перепланировку в ЕГРН?
При продаже/дарении нотариус не сможет заверить сделку; при inheritance — наследникам придётся узаконивать за свой счёт.
❓ Можно ли обойтись без БТИ при продаже квартиры?
Да‚ если в ЕГРН уже есть актуальные сведения. Однако покупатели часто требуют «свежий» техпаспорт — вопрос договорённости.
С 2024 года БТИ перестало быть «единым окном»‚ но осталось обязательным для инвентаризации старых фондов и переустройства. Кадастровые инженеры и Росреестр теперь диктуют новые правила: любые изменения — в ЕГРН‚ любой адрес — в ГАР/ФИАС‚ любой акт — от комиссии. Соблюдайте алгоритм — и ремонт не превратится в юридическую головоломку.