В 2026 году российские собственники столкнулись с очередным значительным пересмотром кадастровой стоимости недвижимости. Изменения затронули как жилые, так и коммерческие объекты в Москве, Московской области и ряде других регионов. В статье разберёмся, на сколько выросли оценки, почему это произошло, какие налоговые последствия ждут владельцев и как теперь оспорить завышенный показатель.

Масштаб пересмотра: цифры и география

• Москва: кадастровая стоимость жилья выросла в среднем на 23 %, коммерческой недвижимости — до 28–30 % в зависимости от района.
• Подмосковье: охвачено 9,5 млн объектов (здания, помещения, сооружения).
• Другие регионы: 18 субъектов РФ завершили госоценку в 2025 году и уже утвердили итоги в начале 2026-го.

Такой масштабный пересмотр стал возможен благодаря обновлению федеральной методики и внедрению больших данных — в расчёты впервые включили анализ транспортной доступности, инфраструктурных проектов и даже спутниковых снимков плотности застройки.

Почему кадастровая стоимость выросла

1. Рыночные цены. За 2023–2025 годы цены на недвижимость выросли на 20–40 %; госоценка «догоняет» рынок.
2. Повышение точности. Исключили устаревшие объекты-«призраки», добавили новостройки, ранее не внесённые в ЕГРН.
3. Инфраструктурные коэффициенты. Введены надбавки за близость к станциям МЦК/МЦД, кольцевым дорогам, паркам.
4. Экологические и культурные факторы. Для объектов в центрах исторических городов применяются повышающие коэффициенты до 1,4.

Как это отразится на налогах

С 2024 года налоговая база по имущественным налогам уже формируется исключительно из кадастровой стоимости. Следовательно, новые значения напрямую увеличат:

• налог на имущество физлиц (ставка 0,1–0,3 %);
• налог на имущество организаций (2,2 % в среднем);
• арендные ставки для муниципальных объектов, где аренда привязана к кадастру.

Пример расчёта:
Квартира 54 м² в ЮВАО Москвы: старая кадастровая стоимость — 9,8 млн ₽, новая — 12,1 млн ₽ (+23 %).
Рост налога на имущество: с 9 800 ₽ до 12 100 ₽ в год (при ставке 0,1 %).

Кто уже получил уведомления и что делать дальше

С января 2026 года Росреестр и ФНС начали массовую рассылку уведомлений:

• Формат: электронное письмо в Личном кабинете налогоплательщика на Госуслугах.
• Срок обжалования: до 30 июня 2026 года (для объектов, оцененных в 2025 году).
• Количество жалоб к февралю: уже более 32 тыс., что в 2 раза выше прошлогоднего показателя.

Как оспорить новую кадастровую стоимость в 2026 году

Шаг 1. Получите выписку ЕГРН с новым значением.
Шаг 2. Закажите независимую рыночную оценку (желательно у аккредитованного ФК «Дом.РФ» специалиста).
Шаг 3. Подайте заявление:

• через МФЦ (бесплатно);
• онлайн — Госуслуги → Росреестр → Оспаривание кадастровой стоимости;
• в суд — если комиссия при Росреестре отказала.

Нововведение 2026: теперь заявление автоматически направляется во Федеральную кадастровую палату, которая получила расширенные полномочия и должна дать мотивированный ответ в течение 30 календарных дней (вместо прежних 60).

Риски и возможности для бизнеса

Рост кадастровой стоимости делает невыгодным «держать объекты про запас». Владельцы складов и торговых центров начинают:

• переводить помещения в смешанный формат (жилые апартаменты) с более низкой ставкой налога;
• продавать неликвид, чтобы снизить налоговую нагрузку на портфель;
• оптимизировать арендные договоры, перекладывая налоги на арендаторов.

В то же время увеличение кадастровой стоимости повышает инвестиционную привлекательность: банки охотнее выдают кредиты под залог, поскольку залоговая база выше.

Что готовит законодатель: проекты 2026 года

1. Дифференцированные налоговые вычеты для граждан, впервые купивших жилье в ипотеку: возможно снижение базы на 20 %.
2. Индексация ежеквартально, а не раз в два года, чтобы кадастровая стоимость «не отставала» от рынка.
3. Фиксированная кадастровая стоимость объектов торгово-офисной недвижимости для малого бизнеса на 5 лет вперёд (пилот в Москве).

Практические советы собственникам

• Проверьте кадастровую стоимость онлайн по кадастровому номеру на rosreestr.gov.ru.
• Сравните с рыночной ценой: если разница > 30 %, оспаривать выгодно.
• Учтите судебную практику: в 78 % случаев при наличии достаточных доказательств кадастровую стоимость снижают.
• Для юрлиц: спланируйте бюджет налогов за 2026–2027 годы заранее — возможен рост на 20–35 %.

Новые результаты кадастровой стоимости 2026 года стали самыми значительными за последние пять лет. Для большинства собственников это означает рост налогов, а для инвесторов — новые риски и возможности. Важно оперативно проверить свои объекты, оценить целесообразность оспаривания и скорректировать стратегию управления недвижимостью. Своевременные действия позволят сэкономить десятки и сотни тысяч рублей уже в текущем году.