Начиная с 1 января 2026 года вступают в силу масштабные изменения в Налоговом кодексе РФ, которые напрямую коснутся всех, кто планирует или вынужден продать свою квартиру. Главное: продать жилье без уплаты налога станет сложнее, поскольку сокращаются сроки, позволяющие воспользоваться освобождением от НДФЛ, и вводится «непрерывное владение».

Что изменится в 2026 году

Повышается минимальный срок владения

До 2026 года:

• Приобретена по договору купли-продажи, дарения или наследства — минимальный срок владения 3 года (освобождение от НДФЛ).
• Приобретена по ДДУ, приватизация, рента — 3 года.

С 2026 года:

• Для всех видов приобретения единый срок увеличивается до 5 лет.
• Важна формулировка «непрерывное владение»: с момента регистрации права собственности до момента подписания договора продажи не должно быть ни одного дня разрыва. Если квартира когда-то продавалась или дарилась, а затем снова оформлялась на того же человека, счётчик срока «обнуляется».

Вводится «условный» срок: 3 года для единственного жилья

Исключение, позволяющее продать без налога через 3 года, сохраняется, но только при одновременном выполнении трёх условий:

1. Квартира является единственным объектом недвижимости (включая доли) у продавца и членов его семьи на дату сделки.
2. В течение последних 3 лет у продавца не было другой недвижимости (кроме долей) в собственности.
3. Жилье не использовалось в предпринимательской деятельности.

Как рассчитать налог, если воспользоваться льготным сроком не получится

Вычет в размере 1 млн рублей

Налоговая база уменьшается на 1 000 000 ₽. При продаже доли или дешёвой квартиры это может свести к нулю сумму, подлежащую уплате.

Вычет «доход минус расходы»

Можно уменьшить доход от продажи на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением квартиры:

• Цена по договору купли-продажи.
• Проценты по ипотеке, если квартира была взята в кредит.
• Расходы на ремонт (только при наличии чеков, договоров).

Формула: (Цена продажи − Документальные расходы − 1 000 000 ₽) × 13 %.

Калькулятор «Продажа квартиры после 2026 года»

Пример. Квартира куплена в 2024 году за 6 500 000 ₽. Продаётся в 2027 году за 8 000 000 ₽. Срок владения 3 года, но 5-летний срок не соблюдён. Расходы подтверждены.

• Налоговая база: 8 000 000 − 6 500 000 = 1 500 000 ₽.
• НДФЛ: 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽.

Как не заплатить налог легально

1. Дождаться 5 лет непрерывного владения, если квартира не является единственным жильём.
2. Продать по договору переуступки прав требования (ДДУ) до регистрации права собственности — этот способ сохраняет «свежий» срок владения.
3. Оформить дарение члену семьи, а затем продать через 3 года, если оно будет единственным жильём.
4. Использовать имущественный вычет при покупке новой квартиры в том же налоговом периоде, чтобы зачесть взаимные обязательства.

Важные нюансы, которые забывают риелторы

• Налог нужно заплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.
• Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля.
• Доли в праве общей долевой собственности рассматриваются как отдельные объекты, и каждая доля может иметь свой срок владения.
• Для несовершеннолетних срок владения рассчитывается с момента регистрации права на их имя (например, при дарении от родителей).

Новые правила 2026 года делают налоговую стратегию при продаже квартиры более жёсткой. Главный совет: вести документальное сопровождение всех расходов и планировать сроки продажи, чтобы избежать лишних 13 % от суммы сделки; Если появляются сомнения, проконсультируйтесь с налоговым юристом заранее, а не за неделю до сделки.