С 1 января 2025 года продажа недвижимости в России стала дороже: в силу вступили новые налоговые правила, которые затрагивают почти всех собственников. Госдума одобрила масштабный пакет поправок к Налоговому кодексу, и теперь размер НДФЛ зависит не только от срока владения, но и от суммы дохода, категории граждан и даже семейного положения. Ниже — полная инструкция, как рассчитать налог, кто освобождается от уплаты и какие ошибки могут дорого обойтись.
Главное изменение — прогрессивная шкала НДФЛ
Если раньше при продаже квартиры раньше минимального срока владения платили 13 % с разницы между ценой продажи и ценой покупки (или 1 млн рублей вычета), то теперь всё сложнее:
- Доход до 2,4 млн рублей — 13 %;
- От 2,4 до 5 млн рублей — 15 %;
- От 5 до 20 млн рублей, 18 %;
- Свыше 20 млн рублей — 22 %.
Пример. В 2025 году вы продаёте квартиру за 12 млн рублей, купленную в 2023 году за 8 млн. Налогооблагаемая база — 4 млн рублей. Налог составит:
— 2,4 млн × 13 % = 312 тыс. руб.;
— 1,6 млн × 15 % = 240 тыс. руб.;
Когда можно вообще не платить налог
Освобождение от НДФЛ сохранилось, но условия ужесточились:
- Минимальный срок владения — 5 лет (по-прежнему 3 года, если квартира получена в дар, наследство или приватизация).
- Единственное жильё — срок сокращён до 3 лет, но только если вы не владеете иной недвижимостью.
- Новые льготники 2025 года:
- Семьи с детьми-инвалидами любого возраста;
- Семьи, где второй родитель официально признан безработным;
- Владельцы долей в коммуналках, если продают долю и переезжают в новостройку в тот же налоговый период.
Дарение и наследство: особый порядок
С 2025 года дарение от близкого родственника не освобождает от налога при последующей продаже, если срок владения меньше 3 лет. То есть:
- Андрей получил квартиру в дар от дяди в 2024 году;
- Продаёт её в 2025 году за 6 млн рублей;
- Налогооблагаемая база — вся сумма (если нет документов о расходах дяди на покупку);
- Налог: 2,4 млн × 13 % + 2,6 млн × 15 % = 702 тыс. рублей.
Как снизить: можно применить вычет в размере 1 млн рублей или документально подтвердить расходы дяди на покупку.
Ипотечные квартиры: льготы при досрочной продаже
Если вы вынуждены продать квартиру раньше 3–5 лет из-за проблем с ипотекой, снижения доходов или переезда, то:
- Можно учесть все проценты по ипотеке как расходы уменьшающие базу.
- Для переезда в другой регион действует льготный коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости.
Как правильно подать декларацию и не получить штраф
Дедлайны 2026 года:
- До 30 апреля 2026 года подать 3-НДФЛ за продажу в 2025 году.
- До 15 июля 2026 года уплатить налог.
Ошибки, которые стоят денег:
- Не указать кадастровую стоимость, налоговая насчитает по 70 % кадастра.
- Забыть документы о покупке — потеряете право на вычет расходов.
- Не подать декларацию — штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 рублей).
Чек-лист перед продажей квартиры в 2026 году
Да / Нет
- Я владею квартирой более 3–5 лет?
- Это единственное жильё?
- Квартира получена в наследство/дар/приватизация?
- У меня есть дети-инвалиды или я безработный родитель?
- У меня есть документы о первоначальной покупке?
Если хотя бы на один пункт ответ «Да», вероятность избежать налога высока. При сомнениях — проконсультируйтесь с налоговым юристом и подайте запрос в ФНС через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
Новые налоги при продаже квартиры в 2026 году стали более «хитрыми»: прогрессивная шкала, индивидуальные льготы, жёсткий контроль кадастровой стоимости. Главное — заранее посчитать налог, собрать документы и успеть подать декларацию. Экономия при правильном подходе может составить сотни тысяч рублей.