Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Ключевые изменения за 2024–2025 гг.
С 1 января 2025 года Россия перешла на прогрессивную шкалу НДФЛ при продаже недвижимости. Теперь ставка зависит от величины дохода:
- до 2,4 млн руб., 13 %;
- от 2,4 млн до 5 млн руб. — 15 %;
- свыше 5 млн руб. — 20 % (вместо прежних 13 %).
При этом сроки владения, освобождающие от налога, остались прежними:
- 3 года — если квартира была получена:
- наследством или в дар от близких родственников;
- по договору ренты или приватизации;
- единственное жилье продано в 2024 г. и позже.
- 5 лет — во всех остальных случаях.
Новые льготы для семей с детьми-инвалидами
С 2025 года семьи с детьми-инвалидами любого возраста могут полностью освободиться от НДФЛ при продаже квартиры раньше минимального срока владения. Для этого:
- в семье должен быть ребёнок-инвалид (включая совершеннолетних);
- продаваемая квартира должна быть единственным жильём либо в течение 1 года после продажи куплено новое жильё;
- в заявлении в ИФНС нужно приложить справку об инвалидности и копии свидетельств о рождении.
Пошаговый расчёт налога в 2026 году
Шаг 1. Определите доход от продажи
Берётся максимум из двух значений:
- фактическая цена в договоре;
- 70 % кадастровой стоимости (если она выше цены договора).
Шаг 2. Примените вычет
Вы можете выбрать один из двух вариантов:
- Имущественный вычет — 1 млн руб. на всю квартиру (делится между собственниками пропорционально долям).
- Расходы на покупку — сумма, подтверждённая документами (ДДУ, расписки, чеки).
Шаг 3. Рассчитайте налог по прогрессивной шкале
Пример:
Иван продал квартиру за 6,5 млн руб. через 2 года после покупки.
- Доход: 6,5 млн руб.
- Вычет расходов (покупка за 5 млн руб.): 6,5 – 5 = 1,5 млн руб.
- НДФЛ:
- 2,4 млн × 13 % = 312 000 руб.;
- оставшаяся сумма 1,5 млн – 2,4 млн = –0,9 млн → 0 руб.
Дарение и наследование: когда налог платить не нужно
Наследование и дарение от близких родственников не облагаются НДФЛ ни при получении, ни при последующей продаже (если срок владения ≥ 3 года). Однако:
- если квартира была подарена не близкому родственнику, получатель платит 13 % с рыночной стоимости;
- при продаже такой квартиры раньше 3 лет применяется только вычет 1 млн руб. (расходы на покупку не учитываются).
Что делать, если ипотека «тянет вниз»
Многие в 2024–2025 гг. вынуждены продавать квартиру раньше срока из-за роста ставок. Варианты:
- Досрочное погашение — банки часто идут на реструктуризацию.
- Договор аренды с выкупом — покупатель платит ипотеку арендой, а через 3 года оформляет квартиру на себя без налога.
- Замена залога — банк разрешает продать квартиру и сразу купить другую, сохранив ипотеку.
Как подать декларацию 3-НДФЛ в 2026 г.
- Срок: до 30 апреля 2027 г. (за продажи в 2026 г.).
- Каналы:
- личный кабинет на nalog.ru;
- приложение «ФНС»;
- Госуслуги.
- Документы: ДКП, ЕГРН, платёжки, справка 2-НДФЛ (если применяете вычет расходов).
Чек-лист: как не переплатить налог при продаже квартиры
- ☐ Проверьте срок владения (3 или 5 лет).
- ☐ Подготовьте документы о расходах (чеки, ДДУ, акты).
- ☐ Если семья с детьми-инвалидами — оформите льготу заранее.
- ☐ Сравните 1 млн руб. вычета и реальные расходы — выберите выгоднее.
- ☐ Подайте декларацию вовремя, даже если налог = 0 руб.
Налоги на недвижимость стали сложнее, но знание новых правил позволяет сэкономить сотни тысяч рублей. Главное, учитывать прогрессивную шкалу, новые льготы и правильно рассчитывать вычеты. При сложных ситуациях (ипотека, доли, несовершеннолетние) лучше проконсультироваться с налоговым юристом.
Будьте внимательны: с 2027 года планируется ещё одно повышение ставки для сверхдоходов свыше 10 млн руб. до 22 %.