Внимание! Даже если квартира сдаётся всего один день, налог всё равно нужно уплатить. В 2026 году у собственников три активных варианта легальной сдачи жилья: «обычный» НДФЛ, самозанятый и ИП-режимы. О каждом — цифры, сроки, подводные камни и примеры расчётов в рублях.
Кому и когда точно придётся платить
- Физлицо сдаёт физлицу → налог платит арендодатель самостоятельно.
- Физлицо сдаёт организации → налог удержит и перечислит арендатор-организация как налоговый агент.
- Срок договора не влияет: как 1 сутки, так и 11 месяцев — налог всё равно нужно уплатить.
Если договор начинается или заканчивается в середине месяца, сумму налога рассчитывают пропорционально дням аренды.
Три рабочих режима налогообложения
Классический НДФЛ (13 % или 15 %)
Ставка:
• 13 %, если общий годовой доход до 2,4 млн ₽.
• 15 % — превышение 2,4 млн ₽.
Как платить:
- До 30 апреля 2027 года подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год.
- До 15 июля 2027 года уплатить налог.
Пример: за год заработали 600 000 ₽ → налог 78 000 ₽ (13 %).
Самозанятый — 4 % или 6 %
Ставка:
• 4 % — при сдаче физлицам.
• 6 %, при сдаче ИП и организациям.
Плюсы:
- Никаких деклараций и онлайн-кассы.
- Автоматический расчёт налога в приложении «Мой налог».
- Вычет в 10 000 ₽: первые 250 000 ₽ дохода годом ранее дают скидку 1 % на ставку.
Пример: за год получили 600 000 ₽ от физлиц → налог 24 000 ₽ (4 %).
ИП на патенте или УСН
Патент
- Ставка фиксированная и зависит от региона и площади. В Москве патент на 50 м² на 2026 год стоит ≈ 18 000 ₽.
- Оплатить можно двумя частями: 1/3 в течение 90 дней, остаток до конца срока.
- Онлайн-касса при сдаче жилья не требуется (п. 2 ст. 2 54-ФЗ).
УСН «Доходы» 6 %
- Налог 6 % от выручки.
- Можно уменьшить на страховые взносы ИП «за себя» (в 2026 году — 49 848 ₽). При доходе до 831 000 ₽ взносы «съедят» весь налог.
Как выбрать выгодный режим
| Вариант | Ставка | Декларация | ККТ | Годовой налог при 600 000 ₽ дохода |
|---|---|---|---|---|
| Физлицо НДФЛ | 13 % | 3-НДФЛ | нет | 78 000 ₽ |
| Самозанятый | 4 % / 6 % | нет | нет | 24 000 ₽ (4 %) |
| ИП Патент | ≈ 3 % | нет | нет | 18 000 ₽ (Москва) |
| ИП УСН 6 % | 6 % | УСН | нет | 36 000 ₽ − 49 848 ₽ = 0 ₽ |
За счёт вычета страховых взносов при доходе ≤ 831 000 ₽.
Подводные камни и риски
- Двойной налог. Если одновременно числитесь и самозанятым, и физлицом, нужно выбрать один режим на один объект;
- Долгосрочный договор (от 1 года) в 2026 году нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Несоблюдение — штраф до 5 000 ₽.
- Неуплата: 20 % от неуплаченного налога + пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки.
Как сэкономить легально
- Стандартный вычет (ст. 221 НК РФ): при сдаче жилья можно уменьшить доход на 20 % без документов.
- Профессиональный вычет при ИП: уменьшить доход на фактически подтверждённые расходы (ремонт, ЖКУ, ипотечные проценты).
- Смена режима в течение года: можно перейти на самозанятый с любого месяца, предупредив ФНС.
Пример экономии: доход 396 000 ₽, применили вычет 20 % → налогооблагаемая база 316 800 ₽ → НДФЛ 41 184 ₽ вместо 51 480 ₽.
Чек-лист для арендодателя 2026
- □ Сравните режимы (таблица выше).
- □ Зарегистрируйтесь в «Мой налог» или как ИП.
- □ Заключите договор найма жилого помещения (образец есть в сервисе ФНС).
- □ При долгосрочном договоре (>1 года) зарегистрируйте его в Росреестре.
- □ Настройте автоплатёж в приложении банка, чтобы не забыть вовремя заплатить.