Дарение недвижимости – один из самых популярных способов передачи имущества в семье․ С 2025 года в России вступили в силу изменения в Гражданский кодекс и в Федеральный закон № 231‑ФЗ, которые упрощают процесс дарения и вводят значительные льготы по нотариальным сборам для близких родственников․ В этой статье мы подробно разберём, какие шаги необходимо выполнить, какие документы собрать и как рассчитываются пошлины․

Правовая основа дарения недвижимости

Основные нормы, регулирующие договор дарения доли в квартире:

1. Гражданский кодекс РФ – статья 574 (пункт 3) определяет, что договор дарения недвижимости подлежит нотариальному удостоверению․
2. Федеральный закон № 231‑ФЗ от 23 июля 2025 г․ (вступил в силу 1 января 2026 г․) вводит скидку 50 % на нотариальные услуги при дарении недвижимости близким родственникам․
3. Налоговый кодекс РФ – статья 217․2 «Налог на доходы физических лиц» (НДФЛ) определяет, что дарение между близкими родственниками (супруги, родители‑дети, бабушки‑дедушки‑внуки, братья‑сестры) освобождается от НДФЛ․

Кто считается близким родственником?

• Супруг(а) и зарегистрированный партнер;
• Родители, дети, внуки, бабушки, дедушки;
• Братья и сестры (полные и неполные);
• Дядя, тётя, племянник, племянница, если они находятся в прямой линии родства․

Почему нужен нотариус?

Нотариальное удостоверение договора дарения необходимо для:

• Регистрации перехода права собственности в Росреестре;
• Защиты интересов сторон от возможных споров;
• Подтверждения факта дарения в случае последующего наследования․

Согласно п․ 3 ст․ 574 ГК РФ, договор дарения недвижимости считаеться недействительным, если он не удостоверён нотариусом․

Пошаговая процедура оформления договора дарения доли в квартире

1. Подготовка документов (см․ раздел 4)․
2. Выбор нотариуса․ По закону можно обратиться в любой нотариальную контору, однако рекомендуется выбрать того, кто имеет опыт работы с сделками по недвижимости․
3. Подписание договора дарения в присутствии нотариуса․ Нотариус проверит правоспособность сторон, наличие ограничений и отсутствие обременений․
4. Оплата нотариального сбора․ С 2025 года для близких родственников применяется скидка 50 % от базовой ставки (0,1 % от стоимости передаваемой доли, но не менее 4 000 р)․
5. Получение нотариального удостоверения (копия договора с подписью и печатью нотариуса)․
6. Подача заявления в Росреестр (через МФЦ, онлайн‑портал или непосредственно в отдел недвижимости) совместно с нотариально удостоверенным договором и другими документами․
7. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности․

Список необходимых документов

Дополнительно может потребоваться:

• Технический паспорт квартиры (если он не входит в выписку из ЕГРН)․
• Согласие всех совладельцев квартиры (если их более двух)․
• Справка об отсутствии судимости (в редких случаях)․

Нотариальные сборы и льготы

Ставка базового сбора составляет 0,1 % от стоимости передаваемой доли, но не менее 4 000 р․ Пример расчёта:

• Стоимость доли: 3 000 000 р․
• Базовый сбор: 0,1 % × 3 000 000 р = 3 000 р → применяется минимум 4 000 р․
• Скидка 50 % (по закону № 231‑ФЗ): 4 000 р × 0,5 = 2 000 р․

Таким образом, в данном примере вы заплатите 2 000 р вместо 4 000 р․

Налоговые последствия

Дарение недвижимости между близкими родственниками освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Однако следует помнить:

• Если даритель получает доход от сдачи в аренду дарённой части до оформления перехода, такой доход подлежит налогообложению․
• При продаже полученной в дар доли в дальнейшем может возникнуть налоговая обязанность (НДФЛ) в зависимости от срока владения (если менее 5 лет – налог 13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью в момент дарения)․

Частые ошибки при оформлении дарения

1. Отсутствие согласия супруга – в случае совместного имущества договор будет признан недействительным․
2. Не проверена нагрузка на квартиру – залоги, аресты и прочие обременения могут стать причиной отказа в регистрации․
3. Неправильный расчёт стоимости доли – для уплаты сбора необходимо указать реальную рыночную стоимость, иначе нотариус может потребовать уточнения․
4. Отсутствие документов, подтверждающих родство – без них невозможно воспользоваться скидкой 50 %․

Вопросы и ответы (FAQ)

Можно ли оформить дарение без нотариуса?

Теоретически договор дарения может быть заключён в простой письменной форме, однако без нотариального удостоверения переход права собственности в Росреестр невозможен․

Сколько времени занимает регистрация перехода права собственности?

После подачи всех документов в Росреестр обычно требуется от 5 до 15 рабочих дней․ При подаче онлайн через портал Госуслуг процесс может ускориться до 3‑5 дней․

Можно ли дарить долю, если квартира находится в ипотеке?

Да, но необходимо согласие банка‑кредитора․ Ипотечный кредит должен быть либо полностью погашен, либо банк должен оформить переуступку доли․

Что происходит, если даритель умер до регистрации перехода?

Если договор дарения был нотариально удостоверён, он остаётся действительным, и наследники обязаны завершить регистрацию․ Если же нотариальное удостоверение отсутствует, право собственности переходит по наследству․

С 2025 года дарение доли в квартире между близкими родственниками стало финансово более выгодным благодаря скидке 50 % на нотариальные сборы․ Правильное оформление договора, соблюдение требований законодательства и тщательная подготовка документов позволяют быстро и без проблем зарегистрировать переход права собственности․

При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к квалифицированному нотариусу, который поможет избежать типичных ошибок и обеспечит юридическую чистоту сделки․

Автор статьи: юридический эксперт в сфере недвижимости․ Дата публикации: 18 апреля 2026 г․