Дарение недвижимости – один из самых популярных способов передачи имущества между близкими людьми. С 13 января 2025 г. в России вступил в силу закон, обязывающий удостоверять договор дарения любой недвижимости (в том числе и доли квартиры) у нотариуса. В статье рассмотрим, какие юридические нормы регулируют такой договор, когда обязательна нотариальная форма, какие документы нужны, как рассчитывается стоимость услуг и какие риски можно избежать.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ (часть 1) – статья 572‑574 регламентируют порядок дарения, требуемую форму (письменную) и условия оспаривания.
• Федеральный закон № 459‑ФЗ от 13 декабря 2024 г. (введён в действие с 13 января 2025 г.) – вводит обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости.
• Закон о нотариате (Федеральный закон № 446‑ФЗ) – определяет порядок работы нотариусов, их тарифы и порядок оплаты государственной пошлины.
• Налоговый кодекс РФ – статья 217 «Налог на имущество физических лиц», статья 217‑1 «Налог на доходы физических лиц» (в случае дарения близким родственникам налог не взимается).

Когда требуется нотариальное удостоверение?

Согласно вышеуказанному закону, нотариальное удостоверение обязательно в следующих случаях:

1. Дарение любой недвижимости (дом, квартира, дача, земельный участок), в том числе доли в квартире;
2. Дарение недвижимости между неблизкими родственниками и посторонними лицами (в том числе доли третьему лицу);
3. Сделки, требующие государственной регистрации в Росреестре (все сделки с недвижимостью подлежат регистрации).

Исключения (требующие только письменную форму без нотариуса) существуют лишь для дарения мелкого имущества (ценой до 10 000 руб.) и в случае, если обе стороны находятся в одном муниципальном образовании и договор заключён в простой письменной форме, однако такие исключения не распространяются на недвижимость.

Стоимость оформления

Стоимость услуги состоит из двух основных компонентов:

• Государственная пошлина (нотариальный тариф). По формуле 0,2 % от стоимости передаваемой доли, но не менее 4 000 руб. Пример:
  • Стоимость квартиры – 3 500 000 руб.
  • Доля, передаваемая в дар – 1/2 (1 750 000 руб.).
  • Пошлина = 1 750 000 × 0,2 % = 3 500 руб. (но учитывая минимальный тариф – 4 000 руб.).
• Услуги нотариуса (консультация, подготовка договора, подача в Росреестр). По региону и сложности сделки цены могут варьировать от 5 000 руб. до 15 000 руб. В примере из Москвы общая стоимость составила 13 600 руб. (4 000 руб. пошлина + 9 600 руб. УПТХ).

С 2024 года закон предусматривает скидку 50 % на государственную пошлину при дарении близким родственникам (родители‑дети, супруги, братья‑сестры). При этой скидке в примере выше пошлина будет 2 000 руб.

Пошаговая инструкция оформления договора дарения доли квартиры

Шаг 1. Подготовка исходных документов

• Паспорт и ИНН дарителя и одаряемого;
• Свидетельство о браке (если получатель – супруг);
• Выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) – подтверждает права собственности, размер долей, кадастровый номер, наличие обременений;
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам (по требованию нотариуса);
• Оценочный акт (не обязателен, но часто требуется для определения стоимости доли).

Шаг 2. Согласование условий дарения

В договоре следует указать:

• Точные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН);
• Описание передаваемой доли (адрес, кадастровый номер, площадь, процент доли, стоимость);
• Условие о безвозмездности (в дар, безвозмездно);
• Согласие одаряемого на принятие дара;
• Сведения о возможных обременениях (ипотека, арест и т.п.) и их статусе.

Шаг 3. Составление проекта договора

Нотариус может подготовить проект договора самостоятельно либо использовать типовой образец. Ниже приведён упрощённый пример (без юридических нюансов):

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

г. Москва «__» _______ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Даритель: Иванов Иван Иванович, паспорт № 45 12 345678, выдан ОУФМС России по г. Москве, ИНН 770123456789,
 проживающий по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5,
Одаряемый: Петрова Анна Сергеевна, паспорт № 45 12 987654, выдан ОУФМС России по г. Москве, ИНН 770987654321,
 проживающая по адресу: г. Москва, ул. Лермонтова, д. 15, кв. 12,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора. Даритель безвозмездно передаёт, а Одаряемый принимает в дар долю 1/3 в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 20, кв. 45, кадастровый номер 77:01:0000000:12345, общей площадью 75,0 м², стоимостью 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Стоимость доли. Стоимость передаваемой доли определяется в размере 1 166 667 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей.

Безвозмездность. Одаряемый принимает дар безвозмездно, возмещения стоимости не требуется.

Обременения. На момент заключения договора на квартиру наложена ипотека в пользу Банка «Альфа», однако доля, передаваемая в дар, не обременена.

Регистрация. Стороны обязуются в течение 30 (тридцати) календарных дней после подписания настоящего договора обратиться в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.

Прочие условия. Договор вступает в силу с момента его нотариального удостоверения.

Подписи сторон:
_____________________ _____________________
(Иванов И. И.) (Петрова А. С.)

Нотариальное удостоверение:
_____________________ (подпись нотариуса)

Шаг 4. Подписание и нотариальное удостоверение

• Стороны приходят к нотариусу с оригиналами всех документов;
• Нотариус проверяет их подлинность, законность прав и отсутствие ограничений;
• Составляется акт нотариального удостоверения, в котором фиксируется подписи сторон, их согласие и реквизиты договора;
• Стороны подписывают оригинал договора в присутствии нотариуса.

Шаг 5. Подача документов в Росреестр

После нотариального удостоверения нотариус (или доверенное лицо) подаёт в Росреестр пакет документов:

• Нотариально заверенный договор дарения;
• Квитанция об уплате государственной пошлины;
• Выписка из ЕГРН;
• Копии паспортов сторон;
• Согласие супруги (если получатель состоит в браке) – в случае, если даритель или одаряемый находятся в браке и их доля является совместно нажитой.

Регистрация обычно занимает от 5 до 30 дней, в Москве возможна ускоренная процедура «в один день» за дополнительную плату.

Налоговые аспекты

• Для близких родственников (родители‑дети, супруги, братья‑сестры) налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается;
• Если даритель передаёт долю неродственнику, получатель обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от стоимости полученной доли;
• Налог на имущество получателя в дальнейшем рассчитывается от полной стоимости квартиры, но только после регистрации перехода прав.

Возможные риски и способы их минимизации

1. Неучтённые обременения. Перед подписанием договора необходимо уточнить в выписке из ЕГРН наличие ипотеки, ареста, сервитутов. Если обременения есть, их нужно либо снять, либо явно указать в договоре.
2. Недостаточная оценка стоимости. При недооценке стоимости доли может возникнуть спор о размере налога. Лучше воспользоваться услугами независимого оценщика.
3. Отсутствие согласия супруга. Если одаряемый состоит в браке, без его согласия сделка может быть признана недействительной. Согласие оформляется отдельным нотариальным актом.
4. Ошибки в реквизитах. Неправильно указанный кадастровый номер или площадь может привести к отказу в регистрации. Тщательно проверяйте выписку из ЕГРН.
5. Сроки регистрации. Если не подать документы в установленный срок, право собственности останется у дарителя, а одаряемый не получит юридической защиты.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли дарить долю в квартире без нотариуса, если получатель — мой ребёнок?

Нет. С 13 января 2025 года любой договор дарения недвижимости, включая долю, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, независимо от степени родства.

Вопрос: Как рассчитывается стоимость доли для налога?

Стоимость определяется рыночной стоимостью недвижимости, подтверждённой оценочным актом или кадастровой стоимостью, установленной Росреестром. При отсутствии оценки обычно берут среднюю рыночную цену за квадратный метр в данном районе.

Вопрос: Сколько времени занимает регистрация в Росреестре?

Стандартный срок – 10‑30 дней. В крупных городах (Москва, Санкт‑Петербург) доступны ускоренные процедуры «в один день» за дополнительную плату.

Вопрос: Нужно ли платить налог на дарение?

Налог на дарение в РФ отсутствует. Налоговые обязательства возникают только в виде НДФЛ у получателя, если получатель не является близким родственником.

Вопрос: Можно ли оформить дарение доли, если в квартире уже есть несколько совладельцев?

Да. Каждый совладелец может отдельно дарить свою часть. При этом необходимо указать в договоре, чья именно доля передаётся, и получить согласие всех остальных совладельцев, если их права могут быть затронуты (например, при изменении общей части).

Нотариально заверенный договор дарения доли квартиры – это юридически надёжный инструмент передачи недвижимости, который гарантирует обеим сторонам защиту от возможных споров и обеспечивает быстрый переход прав в Росреестр. С 2025 года обязательное нотариальное удостоверение упрощает процесс, делая его более прозрачным, но одновременно повышает необходимость подготовки полного пакета документов и расчёта стоимости услуг.

Если вы планируете подарить часть своей квартиры, рекомендуется:

• Своевременно собрать все необходимые документы;
• Обратиться к квалифицированному нотариусу (желательно с опытом в сфере недвижимости);
• Провести оценку стоимости доли;
• Убедиться в отсутствии обременений и получить согласие супруги, если это требуется;
• Подать документы в Росреестр в течение установленного срока.

Только при соблюдении всех этих требований ваш дар будет юридически безупречным и защищённым.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.