С начала 2026 года в России начался новый этап пересмотра кадастровой стоимости земель. Многие владельцы получили уведомления о её увеличении, однако есть и обратная сторона — участки, кадастровая стоимость которых оказалась заниженной. На первый взгляд это может показаться выгодным, но на практике низкая кадастровая стоимость участка часто становится источником серьёзных проблем. Разберёмся, в чём именно заключаются риски и почему владельцу стоит задуматься о корректировке.
Что такое кадастровая стоимость и от чего она зависит?
Кадастровая стоимость — это государственная оценка недвижимости, которая используется для расчёта налогов, арендных платежей и определения компенсаций при изъятии земли. В отличие от рыночной стb> цены, она не всегда отражает реальную стоимость участка и может значительно отличаться в ту или иную сторону.
Факторы, влияющие на кадастровую стоимость:
- Категория земель и разрешённое использование;
- Местоположение и инфраструктурная доступность;
- Площадь и рельеф участка;
- Экономическая ситуация в регионе.
Если кадастровая стоимость занижена, это может быть связано с ошибками в кадастровой оценке, устаревшими данными или неверной категорией земель.
Почему низкая кадастровая стоимость, это проблема?
Сложности при продаже
Покупатели и банки ориентируются на кадастровую стоимость при оценке рисков. Если она в разы ниже рыночной, это вызывает подозрения. Потенциальный покупатель может решить, что с участком что-то не так (например, есть обременения или ограничения), и отказаться от сделки.
Проблемы с ипотекой
Банки используют кадастровую стоимость как залоговую базу. Если она занижена, кредит на покупку такого участка может быть отказано или выдан в меньшем размере. Это снижает ликвидность земли и делает её менее привлекательной для инвесторов.
Затруднённый обмен или дарение
При дарении или обмене участка налоговая служба может пересчитать налог исходя из рыночной стоимости, если посчитает, что кадастровая занижена. Это приведёт к доначислению НДФЛ и штрафам.
Ошибки в кадастровой оценке
Низкая стоимость может быть результатом ошибки, например, участок ошибочно отнесён к категории «сельхозназначение», хотя он находится в черте города. В таком случае при попытке изменить вид разрешённого использования возникнут сложности, и потребуется корректировка.
Как проверить, не занижена ли кадастровая стоимость?
- Сравните кадастровую и рыночную стоимость аналогичных участков в вашем районе. Если разница больше 30-40%, это повод для беспокойства.
- Воспользуйтесь публичной кадастровой картой (pkk.rosreestr.ru) и сервисами типа «ФГИС ЕГРН».
- Закажите независимую оценку у аккредитованного эксперта.
Как повысить кадастровую стоимость?
Если вы уверены, что стоимость занижена, можно оспорить её через:
- Комиссию при Росреестре, быстрее и дешевле;
- Суд — если комиссия отказала или разница слишком велика.
Для этого потребуются:
- Отчёт независимого оценщика;
- Кадастровый паспорт и правоустанавливающие документы;
- Заявление и квитанция об оплате госпошлины.
Низкая кадастровая стоимость — это не всегда повод для радости. Она может стать препятствием при продаже, получении кредита или перепланировке участка. Если вы подозреваете, что ваша земля оценена ниже реальной стоимости, проверьте данные и при необходимости обратитесь за корректировкой. Это поможет избежать проблем в будущем и повысить инвестиционную привлекательность вашей недвижимости.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г.