Что считается незавершённым строительством

Незавершённое строительство — это объект, который по объективным или субъективным причинам не был закончен и введён в эксплуатацию в установленный срок.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, формальные признаки такой «незавершёнки» следующие:

• имеется фундамент (необратимая связь с землёй);
• невозможно переместить объект без ущерба;
• проведены инженерные коммуникации;
• использованы прочные материалы (бетон, металлоконструкции и т.д.).

Если объект попадает под хотя бы два-три из этих критериев, он признаётся недвижимостью, ставится на кадастровый учёт, но при этом в ЕГРН отсутствует дата ввода в эксплуатацию и он числится как «объект незавершённого строительства».

Масштаб проблемы в цифрах

По данным Минстроя РФ (май 2025 г.):

• более 80 000 объектов находятся в статусе долгостроя;
• общая балансовая стоимость этих объектов — около 5 трлн рублей;
• в 2024–2025 гг. в реестр незавершённого строительства ежемесячно добавляется 200–300 новых объектов.

Главные причины возникновения «незавершёнки»

Финансовые факторы

1. Невозможность перекредитования. Ключевая ставка ЦБ 21 % сделала коммерческие кредиты недоступными. Застройщики не успевают закрывать старые кредиты и не могут взять новые.
2. Резкий рост сметы. Ошибки проектирования, неучтённые геологические особенности и рост цен на материалы увеличивают стоимость на 30–70 %.
3. Банкротство застройщика. Классические кейсы: СУ-155, Urban Group.

Управленческие и корпоративные конфликты

Конфликт учредителей, раздел бизнеса или судебные разбирательства блокируют принятие решений и останавливают финансирование.

Административные и технические барьеры

• задержка в получении разрешений;
• изменение градостроительных норм;
• проблемы с подключением к инженерным сетям;
• необходимость переработки проекта из-за ошибок геологии или геодезии.

Почему незавершёнка опасна

Для города и общества:

• ухудшение архитектурного облика;
• рост криминогенной обстановки: объекты становятся местом сбора маргинальных групп;
• социальное напряжение среди дольщиков.

Для бизнеса:

• «Красный флаг» для инвесторов и банков: высокий коэффициент заморозки свидетельствует о неблагонадёжности компании;
• затруднения при слияниях и поглощениях;
• невозможность списания затрат в налоговом учёте без фактического сноса или продажи (дело Лукойл, 2025 г.).

Пошаговый алгоритм достройки объекта незавершённого строительства

Шаг 1. Диагностика и аудит

Составляется полный «паспорт долгостроя», в который входят:

• фотофиксация и техническое обследование несущих конструкций;
• аудит правоустанавливающих документов (земельный участок, разрешения, проектная документация);
• проверка долгов перед подрядчиками, поставщиками и бюджетом.

Шаг 2. Корректировка проекта и пересчёт сметы

Чаще всего приходится:

1. обновить проект в соответствии с новыми СП и ТХ;
2. пересчитать объёмы работ и стоимость материалов (рост цен за 2024–2025 гг. достиг 25–40 %);
3. согласовать изменения в Главгосэкспертизе.

Шаг 3. Поиск финансирования

Возможные схемы:

• Государственно-частное партнёрство: федеральный или региональный бюджет до 30 % стоимости достройки (постановление Правительства № 890 от г.);
• Консорциум инвесторов: покупка долгостроя на торгах со скидкой 40–60 %;
• Облигационный заём: проектные облигации под гарантийный фонд ДОМ.РФ;
• Цифровые двойники и BIM-моделирование: позволяют снизить издержки на 8–12 % и убедить банк в управляемости рисков.

Шаг 4. Устранение технических проблем

Примеры устраняемых проблем:

• усиление фундамента (микросваи, инъекционная цементация);
• замена подверженных коррозии арматурных стержней;
• обновление инженерных сетей (ВК, ОВ, ЭМ, СС).

Шаг 5. Строительно-монтажные работы и ввод в эксплуатацию

1. Завершение строительства в соответствии с актуализированным графиком.
2. Выполнение исполнительной документации (Журналы ИР, КС-2, КС-3, формы № КС-11, КС-14).
3. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (форма РВЭ-1).
4. Постановка на кадастровый учёт и регистрация права собственности в ЕГРН.

Лучшие практики 2024–2025 гг.

Кейс 1: ЖК «Солнечный» (Новосибирск)

20-летний долгострой на 120 квартир.
Решение: местный предприниматель выкупил объект за 28 % от первоначальной стоимости, провёл полную инженерную реконструкцию и в 2025 г. получил разрешение на ввод.
Результат: продажи стартовали на этапе 70 % готовности при средней цене 110 000 руб./м².

Кейс 2: Торгово-офисный центр → жилой дом (Ярославль)

Объект «Ярославский Мордор» был куплен на торгах за 35 млн руб. (вместо 150 млн руб. вложений).
Инвестор сменил назначение на жилой фонд, построил подземную парковку и ввёл 180 квартир в 2025 г.

Как не допустить новых долгостроев: цифровые инструменты

Рекомендованные решения:

• ЦУС (Цифровое управление строительством): модуль контроля план-факта, сводная аналитика затрат в режиме реального времени;
• BIM-моделирование: выявление коллизий ещё на стадии проектирования;
• Электронные ЖКР (журналы косвенных расходов): исключают двойное финансирование и «висящие» платежи;
• API-интеграция с ГИСУ ГАС: автоматическая подача извещений о ходе строительства в Минстрой РФ.

• Если вы покупаете долгострой: обязательно закажите независимую строительно-техническую экспертизу и юридический due-diligence.
• Если вы строите новый объект: внедрите систему раннего предупреждения о срыве сроков (цифровые двойники + еженедельное КПД).
• Если вы представитель власти: активнее используйте механизмы государственно-частного партнёрства и быстрых торгов для передачи долгостроев новым инвесторам.

Дата актуализации материала: 19 апреля 2026 г.
Источники: Минстрой РФ, Академия ЦУС, судебная практика Арбитражных судов РФ, открытые данные реестров незавершённого строительства регионов.