Важно! Все цифры и примеры приведены на 19 апреля 2026 г. и учитывают последние изменения ФСБУ 4/2023, а также налоговую реформу 2026 г. и свежие разъяснения Минфина.
Что подразумевается под «незавершённым строительством» (НС)
Незавершённое строительство (НС) — это совокупность фактических затрат застройщика (заказчика-застройщика, девелопера) на объекты недвижимости, которые:
- ещё не введены в эксплуатацию;
- не приняты в состав основных средств;
- не подлежат передаче дольщикам по акту приёма-передачи.
Где отражать в бухбалансе в 2026 году
Какая строка баланса?
В строительных компаниях незавершённое капитальное строительство всегда отражается в разделе «Внеоборотные активы» → «Незавершённые капитальные инвестиции»:
- код строки 1110 (если используется новая форма баланса с 2026 г.);
- до 2025 г. использовалась строка 1150 «Незавершённые капитальные инвестиции».
Оперативные счета бухучёта
В журнале операций затраты на строительство жилого комплекса с офисами и подземной парковкой размещаются на счёте:
- 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов недвижимости»;
- если учетная политика закрепила счёт 08 — никаких переносов на счёт 01 до ввода в эксплуатацию не производится.
ФСБУ 4/2023: три главных изменения с 2026 года
- Классификация активов. Теперь незавершённое строительство относится к категории «Текущие инвестиции в долгосрочные активы», если срок ввода не превышает 12 месяцев. При более длительном сроке — остаётся внеоборотным активом.
- Уменьшение тестов на обесценение. Тесты проводятся только при наличии «индикаторов обесценения» (заморозка проекта, рост процентных ставок > 3 п.п. за квартал, падение цен на готовую недвижимость > 15 %).
- Дисконтирование будущих затрат. Если объект будет достроен более чем за 12 мес., сумму предстоящих затрат необходимо дисконтировать по ставке, отражающей текущую стоимость заёмных средств компании (ст. 29 ФСБУ 4/2023).
Практический пример расчёта строки 1110
Исходные данные для ЖК «Северный» (квартал начала строительства Q2 2024, ввод планируется Q3 2026):
- Фактические затраты на — 3 570 млн руб.
- Предстоящие затраты 2026 г. — 1 200 млн руб.
- Ставка дисконтирования — 12 % годовых.
- Тест на обесценение не выявил индикаторов.
Расчёт дисконтированной суммы предстоящих затрат:
PV = 1 200 млн / (1 + 0,12)0,5 ≈ 1 132 млн руб.
Влияние налоговой реформы 2026 г. на НС
Ускоренная амортизация
С для жилых комплексов, вводимых в эксплуатацию после 2026 г., разрешён повышающий коэффициент 3 на амортизационную группу 10 (здания жилые) при условии передачи минимум 20 % площадей дольщикам до . Это косвенно повышает стоимость НС, так как увеличивает будущий налоговый щит.
Инвестиционный налоговый вычет (ИНВ)
Затраты на НС, включаемые в ИНВ, теперь не ограничены 10-летним лимитом: компания может применить вычет в течение всего периода строительства, если объект включён в перечень Минстрой-РФ (новый Приказ № 584/пр от ).
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Почему важно | Как исправить |
|---|---|---|
| Перевод НС на счёт 01 до подписания акта ГКГСЭ | Нарушение ФСБУ 4/2023 и налогового учёта: амортизация начнётся раньше времени | Оставляйте на счёте 08 до подписания формы КС-14 |
| Не проводить дисконтирование при строительстве > 12 мес. | Занижение обязательств и завышение чистых активов | Разместите в учетной политике методику расчёта дисконтирования и укажите ставку |
Чек-лист для бухгалтера на 2026 год
- Проверить, что в учетной политике закреплено:
- счёт 08-3 для НС;
- методика дисконтирования будущих затрат;
- критерии обесценения НС.
- Сформировать строку 1110 баланса на , учитывая ФСБУ 4/2023.
- Пройти тест на обесценение (документируйте протоколом).
- Если есть дольщики по 214-ФЗ — рассчитать долю НС, подлежащую передаче покупателям, и выделить на счёт 46 «Расчёты по долевому участию».
- Подготовить справку-расшифровку к строке 1110: стоимость, срок ввода, дисконтирование, инвестиционный вычет.