Дата публикации: , 14:32 (по московскому времени)
Что считается объектом незавершённого строительства (ОНС)?
Объектом незавершённого строительства (далее – ОНС) считается любое имущество, находящееся в стадии строительства и не получившее статус «готово к эксплуатации» в соответствии с технической документацией и актом ввода в эксплуатацию.
- Квартиры и жилые помещения в новостройках, где не завершён отделочный этап;
- Коммерческие и административные здания, находящиеся в стадии строительства;
- Транспортные средства, построенные на базе сборочных конструкторских решений, но не введённые в эксплуатацию;
- Земельные участки, предназначенные исключительно под строительство и не использующиеся иным образом.
Правовая база налогообложения ОНС
Налогообложение незавершённого строительства регулируется рядом нормативных актов:
- Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – главы 21–23;
- Федеральный закон от № 129‑ФЗ «О налоге на имущество физических лиц»;
- Постановления Правительства РФ и региональные законы (например, закон Республики Крым от о налогообложении ОНС);
- Судебные решения, в частности Определение Верховного Суда РФ от № 305-ЭС24-1023, в котором уточнены критерии применения налога к ОНС с кадастровой стоимостью более 300 млн руб.
Основные налоговые обязательства
3.1 Налог на имущество физических лиц (НДФЛ)
С 2024 года владельцы ОНС, у которых кадастровая стоимость превышает 300 млн руб., подпадают под обязательство уплаты налога на имущество физических лиц.
- Ставка налога – 2 % от кадастровой стоимости (для большинства регионов, если иное не установлено региональными нормативными актами).
- База налога определяется по данным Росреестра на 1 января текущего налогового года.
- Оплата производится не позднее 1 декабря 2025 года за 2024 год (согласно приказу Министерства финансов РФ от ).
3.2 Налог на имущество организаций (если ОНС принадлежит юридическому лицу)
Ставка налога – от 0,1 % до 2 % в зависимости от региона и категории объекта. Для ОНС, находящихся в процессе строительства, часто применяется пониженная ставка в размере 0,5 %.
3.3 Налог на землю
Если земельный участок используется исключительно под строительство и не сдаётся в аренду, он облагается налогом по обычным ставкам, установленным в регионе. В Крыму с года предусмотрена отдельная ставка 2 % от кадастровой стоимости ОНС, включающая как землю, так и строение.
Ключевые изменения в 2024‑2026 годах
4.1 Судебная практика
В Определении Верховного Суда РФ от № 305-ЭС24-1023 суд подтвердил, что кадастровая стоимость ОНС, превышающая 300 млн руб., обязана облагаться налогом, даже если объект ещё не введён в эксплуатацию. Это решение стало прецедентом для всех регионов России.
4.2 Региональные инициативы
- Москва – с 2011 года ведёт программу ликвидации ОНС. По итогам 2024 года более 1 200 объектов завершено или передано в собственность граждан.
- Республика Крым – с года действует закон, предусматривающий отдельную ставку налога в размере 2 % от кадастровой стоимости ОНС. Поправка внесена в региональный налоговый кодекс и вступила в силу с 2026 налогового года.
4.3 Сроки уплаты и штрафы
Невыплата налога в установленный срок влечёт за собой:
- Штраф в размере 20 % от суммы налога (при оплате до 31 марта следующего года – 10 %);
- Начисление пени в размере 0,05 % от суммы налога за каждый день просрочки;
- Возможность принудительного взыскания через налоговый орган.
Пошаговая инструкция для собственников ОНС
- Определите статус объекта. Убедитесь, что ваш объект действительно считается ОНС (отсутствие акта ввода в эксплуатацию).
- Получите кадастровую стоимость. Запросите выписку из Росреестра на 1 января текущего года.
- Проверьте порог в 300 млн руб. Если стоимость выше – налог обязателен.
- Рассчитайте налог. Примените региональную ставку (обычно 2 %).
- Подайте декларацию. Декларацию о доходах и имуществе (форма 2‑НДФЛ) необходимо сдать в налоговый орган до 30 апреля.
- Оплатите налог. Срок – до 1 декабря 2025 года за 2024 год (для 2024‑го налогового года). В случае просрочки – уплатите с учётом пени и штрафов.
- Следите за изменениями законодательства. Региональные законы могут менять ставки и сроки.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
6.1 Нужно ли платить налог, если объект не завершён, но уже сдан в эксплуатацию части?
Если часть объекта уже имеет акт ввода в эксплуатацию, эта часть считается готовой к использованию и облагается обычным налогом на имущество. Оставшиеся незавершённые части продолжают подпадать под правила налогообложения ОНС.
6.2 Как происходит оценка кадастровой стоимости у ОНС?
Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками, аккредитованными Росреестром, исходя из рыночных цен на аналогичные объекты, площади, местоположения и уровня готовности строительства;
6.3 Можно ли уменьшить налоговую базу, если объект будет сдан в ближайшее время?
Да. При подаче декларации в налоговый орган можно указать ожидаемую дату ввода в эксплуатацию. Если объект будет сдан до конца налогового периода, налоговая база может быть пересчитана по ставке для готового к эксплуатации имущества.
6.4 Каковы последствия, если объект ОНС будет продан до ввода в эксплуатацию?
Налоговое обязательство переходит к новому владельцу. Продавец обязан предоставить покупателю выписку из реестра о текущей налоговой задолженности.
Налоговое регулирование объектов незавершённого строительства в России активно развивается. С 2024 года введён порог в 300 млн руб., после которого обязательна уплата налога по ставке 2 %. Региональные особенности, такие как закон Крыма, могут вносить дополнительные нюансы. Собственникам ОНС важно своевременно получать кадастровую стоимость, правильно рассчитывать налог и соблюдать сроки уплаты, чтобы избежать штрафов и пени.
Помните: своевременное выполнение налоговых обязательств не только сохраняет ваш финансовый репутационный статус, но и способствует ускоренной ликвидации объектов незавершённого строительства, что в конечном итоге повышает уровень жизни в регионах.
Статья подготовлена на основе открытых источников, включая официальные публикации правительственных органов, материалы судов и региональные нормативные акты.