Важно! С 01 января 2026 г. датой фактического получения дохода при продаже недвижимости считается день поступления денег на счёт продавца (п. 1 ст. 223 НК РФ). Если расчёты между сторонами происходили в 2025-м, но деньги пришли в 2026-м, НДФЛ будет рассчитываться уже по новым ставкам и правилам.
Почему вообще нужна расписка?
Расписка продавца о получении денежных средств — это первичный документ, подтверждающий:
- факт передачи денег покупателем продавцу;
- сумму, с которой ФНС должна исчислить налог;
- дату получения дохода.
Что делать, если расписка потерялась или её не было
Собрать альтернативные доказательства
- Банковская выписка (если деньги пришли на расчётный счёт или карту).
- Платёжное поручение с отметкой банка об исполнении.
- Акт приёма-передачи денег, подписанный обеими сторонами.
- Договор купли-продажи с пометкой «расчёты завершены» и подписями сторон.
- Эскроу-счёт или аккредитив: справка банка о перечислении средств продавцу.
Получить дубликат расписки у покупателя
Попросите покупателя составить дубликат расписки с указанием:
- ФИО сторон;
- адрес квартиры;
- точной суммы;
- даты и способа передачи денег;
- подписи покупателя и продавца и дату составления дубликата.
Верх дубликата оформите: «Дубликат. Первоначальная расписка от дата утеряна».
Составить показания сторон/свидетелей
Если расписка не восстанавливается, дополнительно подготовьте:
- Письменные объяснения продавца и покупателя, заверенные у нотариуса.
- Акт осмотра квартиры (подтверждает, что покупатель фактически вступил во владение).
Как отразить доход в 3-НДФЛ без расписки
В декларации 2026 года действуют коды доходов:
- 1510 — продажа недвижимого имущества (кроме доли).
- 1511 — продажа доли в недвижимости.
Шаги заполнения
- В приложении 1 укажите:
- код дохода (1510/1511);
- данные покупателя (ИНН, если есть);
- фактическую сумму дохода, подтверждённую любым документом из п. 2.
- В разделе 2 примените профессиональный вычет (ст. 221 НК РФ):
- если есть документы о расходах — уменьшите доход на фактические затраты;
- если расходы не подтверждены — используйте имущественный вычет 1 000 000 ₽.
Какие документы приложить к 3-НДФЛ
- Копия ЕГРН/выписки о переходе права.
- Договор купли-продажи.
- Документы, подтверждающие получение денег: банковская выписка, платёжка, дубликат расписки и т.д.
- Если применяете вычет по расходам — документы на покупку: договор, платёжные поручения, чеки.
Что грозит, если не удасться подтвердить доход
- ФНС рассчитает налог из 70 % кадастровой стоимости квартиры (ст. 214.10 НК РФ).
- Начислят пени и штрафы за заниженную базу.
- Возможна дополнительная налоговая проверка.
Чек-лист на 2026 год
- Выясните точную дату поступления денег.
- Найдите любые выписки, платёжки, договорные акты.
- Свяжитесь с покупателем за дубликатом расписки.
- Соберите документы на расходы при покупке.
- До 30 апреля 2027 г. подайте 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС или Госуслуги.
- До 15 июля 2027 г. уплатите НДФЛ исходя из выбранного вычета.
Примеры расчёта налога
Пример 1. Нет документов о расходах
Квартира продана за 4 500 000 ₽, вычет 1 000 000 ₽.
НДФЛ = (4 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 455 000 ₽.
Пример 2. Есть подтвержденные расходы на покупку 3 200 000 ₽
Подтверждено банковскими выписками и договором.
НДФЛ = (4 500 000 − 3 200 000) × 13 % = 169 000 ₽.