04 апреля 2026 г. — Минфин России и Правительственная комиссия по контролю за иностранными инвестициями окончательно сняли ограничения‚ которые с февраля 2022 года фактически блокировали продажу недвижимости россиянами гражданам государств‚ признанных недружественными. Теперь сделка допускается практически на общих основаниях‚ если выполнены несколько новых условий. Разбираемся‚ что изменилось и как пошагово оформить продажу.
Что именно изменилось
- Разрешены прямые продажи россиянами квартир‚ домов‚ земель‚ коммерческих объектов иностранным физическим и юридическим лицам из недружественных стран (США‚ ЕС‚ Великобритания‚ Канада‚ Япония‚ Австралия‚ Новая Зеландия‚ Сингапур‚ Южная Корея‚ Тайвань‚ Украина и др.).
- Снят запрет на куплю недвижимости у россиян‚ если покупатель связан с недружественным государством (его гражданин‚ резидент или контролирующее лицо).
- Упрощён порядок валютных расчётов: покупателю-нерезиденту больше не требуется открывать спецсчёт «С» в российском банке‚ достаточно безналичного перевода в рублях.
- Россияне с двойным гражданством или видом на жительство в недружественной стране могут совершать сделки без дополнительных согласований (письмо Минфина от № 05-10-12/22289).
Кого не касаются послабления
Ограничения сохраняются для:
- Лиц‚ попадающих под персональные санкции (SDN-‚ EU-‚ UK-списки).
- Компаний‚ которые на 50 % и более контролируются резидентами недружественных стран‚ если объект считается стратегическим.
- Оборонных и двойных товаров/технологий – земли и объекты рядом с военными объектами‚ морскими портами‚ границей.
Пошаговая инструкция: как продать квартиру нерезиденту из ЕС/США
Шаг 1; Проверка покупателя
- Попросите нотариально заверенный перевод паспорта или выписку из реестра юрлиц страны регистрации.
- Убедитесь‚ что он отсутствует в санкционных списках (списки Минфина‚ OFAC‚ ЕС).
Шаг 2. Подготовка пакета документов
Для подачи в Росреестр потребуется:
- Договор купли-продажи (в 3 экземплярах).
- Кадастровый паспорт/выписка ЕГРН не старше 5 дней.
- Отказ от преимущественного права покупки (если квартира в собственности менее 3 лет и есть сособственники).
- Заявление-гарантия покупателя о том‚ что он не является гражданином недружественной страны и не проживает там (форма утверждена приказом Минфина № 98н от ).
Шаг 3. Открытие рублёвого счёта
Иностранец открывает счёт в российском банке лично или через представителя по доверенности. Расчёты только в рублях.
Шаг 4. Передача денег
- Покупатель перечисляет 100 % суммы на ваш рублёвый счёт‚ либо через нотариальное депонирование.
- При сумме ≥ 3 млн руб. банк обязан уведомить Росфинмониторинг (ФЗ-115).
Шаг 5. Регистрация перехода права
Заявление в Росреестр подаётся:
- через МФЦ‚
- онлайн через Госуслуги/ФГИС ЕГРН‚
- дистанционно — нотариусом с ЭЦП.
Срок регистрации: 7 рабочих дней‚ госпошлина 2 000 руб.
Частые вопросы
Нужно ли разрешение Правительственной комиссии?
Нет‚ если объект не входит в перечень стратегических (п. 2 ст. 6 ФЗ-160-ФЗ). 99 % обычных квартир и домов к таковым не относятся.
Что‚ если квартира была куплена у иностранца после 22 февраля 2022 г.?
Если продавец-россиянин ранее приобрёл жилье у нерезидента из недружественной страны‚ ему потребовалось бы разрешение комиссии. Но на обратную сделку такое разрешение не требуется.
Можно ли оформить ипотеку для нерезидента?
Да‚ но только в рублях и при первоначальном взносе ≥ 50 %. Банки: «Дом.РФ»‚ «Совкомбанк»‚ «Газпромбанк» предлагают специальные программы.
После 3 лет паузы российский рынок недвижимости вновь открыт для иностранных покупателей из недружественных стран. Главное, строгое соблюдение рублёвых расчётов и отсутствие покупателя в санкционных списках. Сделка оформляется за 2-3 недели‚ включая нотариальную и регистрационную стадии.
Юридический совет: перед подписанием договора пройдите совместную проверку в сервисе service.nalog.ru/sanctions и закажите экспресс-аудит юристом по недвижимости. Это минимизирует риски и ускорит регистрацию.