Актуально на 20 апреля 2026 г.
Продажа российской недвижимости иностранцем или россиянином-нерезидентом всегда сопровождаеться повышенным вниманием налоговых органов. Ниже ‒ самая свежая и подробная инструкция: кто, сколько и когда обязан уплатить НДФЛ, а главное ‒ как это сделать без ошибок.
Кто считаеться нерезидентом в 2026 году
- Классический критерий: человек провёл менее 183 календарных дней на территории РФ за любые подряд идущие 12 месяцев.
- Дни не обязаны совпадать с календарным годом (например, с 15 апреля 2025 г. по 14 апреля 2026 г.).
- Статус определяется на дату фактического получения дохода, то есть на момент подписания передаточного акта/ППТ или зачисления денег на расчётный счёт.
Исключения
Граждане ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Кыргызстан, Армения) применяют особые правила, но НДФЛ при продаже недвижимости всё равно платят по общей ставке 30 %.
Ставка НДФЛ для нерезидентов при продаже квартиры
| Категория продавца | Ставка НДФЛ | Минимальный срок владения |
|---|---|---|
| Резидент РФ | 13 % (до 2,4 млн руб.) 15 % (сверх 2,4 млн руб.) | 3 или 5 лет → 0 % |
| Нерезидент РФ | 30 % | 3 или 5 лет → 30 % всё равно |
С 2026 г. льгота обнуления стала универсальной: даже если нерезидент владеет квартирой 10 лет, НДФЛ всё равно 30 %, если он не приобрёл статус резидента к моменту сделки.
Когда нерезидент освобождается от НДФЛ
Механизм освобождения по ст. 217.1 НК РФ работает только для резидентов. Однако с вступили в силу изменения:
- Если нерезидент стал резидентом РФ до даты государственной регистрации перехода права, он применяет «резидентные» правила (0 % при сроке >3/5 лет).
- Если продавец остаётся нерезидентом, налог 30 % не зависит от срока владения.
- Возможность снижения налога через имущественный вычет 1 млн руб. или документальные расходы отсутствует для нерезидентов.
Как рассчитать налог
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи − 0) × 30 %
То есть нерезидент не может уменьшить базу на:
- расходы на покупку квартиры;
- ипотечные проценты;
- сумму имущественного вычета 1 млн руб.
Пример. Нерезидент продал квартиру в Москве за 15 000 000 руб. НДФЛ = 15 000 000 × 30 % = 4 500 000 руб.
Когда и куда платить
- Срок подачи декларации 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Срок уплаты налога — до 15 июля.
- Подавать декларацию нерезидент должен:
- в любую ИФНС России по месту нахождения объекта;
- онлайн через сервис «Личный кабинет налогоплательщика», если есть ЭЦП/КЭП;
- почтой с уведомлением.
- При отсутствии ИНН налоговая присваивает его автоматически при первой подаче декларации.
Штрафы и последствия
| Нарушение | Штраф |
|---|---|
| Не подал декларацию | 5 % от суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 руб. |
| Не уплатил налог | 20 % от суммы + пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. |
| Уклонение на сумму >2,7 млн руб; | уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ. |
Как законно снизить или избежать 30 %
Смена статуса на резидента
- Перебудьте в РФ ≥183 дней за 12 месяцев до даты подписания акта приёма-передачи.
- Учтите: длительные выезды (лечение, обучение) могут «прерывать» период.
Международные договоры об избежании двойного налогообложения
Россия заключила более 80 соглашений. Если вы — гражданин США, Германии, Израиля и др.:
- проверьте, разрешено ли в вашей стране зачесть российский НДФЛ 30 %;
- подайте в российскую ИФНС справку резидента другого государства (форма 616 или аналог);
- при подтверждении резидентства Россия удержит налог по ставке 30 %, но вы сможете зачесть его в стране проживания.
Переоформление объекта на резидента
На этапе подготовки сделки можно:
- Дарение или долевая продажа резиденту-родственнику (без налога при >3/5 лет). Потом нерезидент получает деньги уже «чистыми».
- Участие российской компании-перепродажи (усложнённый, но рабочий сценарий).
Чек-лист: что делать нерезиденту после продажи квартиры
- Определить статус налогового резидентства на дату получения дохода.
- Рассчитать налог: 30 % от цены продажи.
- Оформить доверенность на представителя в РФ, если нет возможности лично присутствовать.
- Зарегистрироваться в сервисе «Личный кабинет» на сайте nalog.ru, получить ИНН онлайн.
- Подать 3-НДФЛ до 30 апреля.
- Оплатить налог до 15 июля.
- Сохранить копии ДКП, ППТ, платёжки не менее 4 лет после уплаты.
Частые вопросы
Что если квартира получена по наследству? Есть ли льгота?
Нет. Нерезиденту любые льготы недоступны. Налог 30 % считается от всей рыночной (кадастровой) стоимости.
Можно ли не платить, если я уже живу за границей и продаю квартиру удалённо?
Нельзя. Налоговая взыщет долг через суд, затем через ФССП, арестует счета/имущество в РФ и через международное сотрудничество — за рубежом.
Я гражданин РФ, но последние 2 года проживаю в Испании; Статус?
Вы нерезидент РФ. Проверьте дни пребывания: если <183, то 30 % НДФЛ.
Нерезидент, продавший квартиру в России, обязан уплатить 30 % НДФЛ без вычетов и независимо от срока владения. Уменьшить налог можно лишь сменой статуса на резидента РФ или через международные соглашения. Важно вовремя подать 3-НДФЛ и уплатить налог, чтобы избежать штрафов и уголовной ответственности.
Свежие консультации бесплатно: nedelkopartners.ru — Москва и онлайн.