19 апреля 2026 г․ | 09:19 мск

Зачем вообще занижают цену?

На практике занижение цены в договоре купли-продажи делают по двум основным причинам:

• Продавец хочет уменьшить налогооблагаемую базу и заплатить меньше 13 % НДФЛ от разницы между покупкой и продажей․
• Покупатель рассчитывает сэкономить на регистрационных и нотариальных расходах‚ которые исчисляются от цены в договоре․

Однако риски обеих сторон часто оказываются выше мнимой выгоды․

Каким образом «скрывают» остаток денег

Схема № 1: Две расписки

Продавец берёт:

1. Расписку о получении суммы‚ указанной в договоре (например‚ 3 млн ₽)․
2. Отдельную расписку или договор о «неотделимых улучшениях» на оставшиеся 2 млн ₽․

Схема № 2: Дополнительное соглашение

Цена в договоре занижается‚ а остаток описывается в дополнительном соглашении к ДКП как «доплата за отделку/мебель»․ В случае судебного спора суд может признать всю сделку недействительной из-за «мнимой отделки»‚ которая на деле не передаётся отдельно от квартиры․

Схема № 3: «Траншевое» перечисление наличными

Покупатель передаёт разницу «в конверте»‚ а в договоре фигурирует только «белая» сумма․ Потери покупателя при таком варианте максимальны: если продавец откажется признавать факт получения «серой» части‚ доказать передачу денег будет практически невозможно․

Риски для покупателя

1. Ипотечные ограничения․ Банк выдаёт кредит только на ту сумму‚ которая указана в договоре․ Если квартира стоит 5 млн ₽‚ а в договоре 3 млн ₽‚ то и одобренный кредит будет 3 млн ₽․ Банк никогда не учтёт «серую» часть․
2. Суд с прежним собственником․ Если продавец окажется банкротом‚ суд взыщет долги со всех его активов‚ но только в пределах указанной в договоре цены․ Покупатель потеряет переплату․
3. Налоговая перепроверка; При продаже квартиры по реальной цене налоговая увидит разницу между заниженной «покупной» ценой и новой продажной․ Покупателю придётся доказывать «честность» исходной сделки․

Риски для продавца

• Уголовная ответственность․ Статья 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов) предусматривает штраф до 300 000 ₽‚ арест до 6 месяцев или лишение свободы до одного года․
• Расторжение сделки по требованию покупателя․ Если покупатель изменит своё решение‚ он может потребовать возврата только той суммы‚ что указана в договоре․
• Доначисление налога и пеней․ ФНС вправе доначислить налог по рыночной цене‚ установленной независимым оценщиком‚ и взимать пени за весь период просрочки․

Как оформить разницу и остаться «в белых перчатках»

Вариант 1․ Договор расписки на полную сумму

В договоре купли-продажи указывается реальная цена․ В день подписания акту приёма-передачи покупатель получает единую расписку на всю сумму․ Это:

• исключает споры о «серой» части;
• позволяет получить ипотеку на полную стоимость;
• минимизирует налоговые риски․

Вариант 2․ Договор долевого участия в ремонте

Если стороны всё же хотят разбить сумму‚ можно оформить отдельный договор подряда на ремонт‚ где покупатель оплачивает ремонтные работы․ Этот договор подаётся в банк и регистрируется как дополнительный расход‚ но:

• работы должны быть реально выполнены;
• подрядчик оформляет акты выполненных работ и счёт-фактуру;
• итоговая сумма сделки всё равно отражается в налоговой․

Вариант 3․ Депозит нотариуса

Стороны вносят всю сумму на депозит нотариуса‚ который:

1. переводит «белую» часть на счёт продавца;
2. возвращает «серую» часть покупателю после получения свидетельства о собственности․

Краткая инструкция покупателя

Любое занижение цены в договоре купли-продажи квартиры — это рулетка‚ в которой выигрывает банк или государство‚ а проигрывают стороны․ Правильно оформить «разницу» можно‚ только отразив реальную цену и используя легальные инструменты (подряд‚ депозит‚ единая расписка)․ Экономия в несколько десятков тысяч рублей может обернуться потерей миллиона и судами на долгие годы․

Сохраните себе памятку и поделитесь с друзьями: белая сделка = спокойствие на всю жизнь․