Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.
Что такое неотъемлемые (неотделимые) улучшения
Неотъемлемые улучшения — это изменения, которые невозможно отделить от квартиры без вреда для неё и которые стали её органической частью. Примеры:
- капитальный ремонт (замена перегородок, стяжки, штукатурки);
- замена коммуникаций (электрика, сантехника, отопление);
- установка встроенной мебели, кухонных гарнитуров;
- установка натяжных потолков, тёплых полов, окон ПВХ.
Гражданский кодекс РФ прямо указывает: такие усовершенствования не могут быть самостоятельным объектом купли-продажи и всегда переходят вместе с квартирой.
Зачем стороны выделяют неотъемлемые улучшения в отдельную строку
На практике встречаются две противоположные цели:
- Занижение цены в договоре для уменьшения налога продавца.
- Удорожание стоимости для получения большего имущественного вычета покупателем (до 2 млн ₽).
Налоговые последствия
Для продавца
- Налог 13 % рассчитывается с цены, указанной в договоре минус 1 млн ₽ вычет.
- Часть суммы, приходящуюся на неотъемлемые улучшения, всё равно облагается, если она превышает фактические расходы на ремонт.
- Форма 3-НДФЛ подаётся в любом случае, если квартира находилась в собственности менее 5 лет (3 года для единственного жилья).
Для покупателя
- Имущественный вычет предоставляется только с 1 млн ₽, если цена квартиры занижена.
- 13 % с процентов по ипотеке можно вернуть в пропорции к доле улучшений (если улучшения выделены отдельной строкой).
- При ранней продаже (до 5 лет) возможен налог 13 % с разницы между ценой продажи и «заниженной» ценой покупки.
Правовые риски
| Риск | Сторона | Как снизить |
|---|---|---|
| Отказ ИФНС признавать расходы на улучшения | Продавец | Сохранять чеки, акты, договоры с подрядчиками |
| Снижение вычета | Покупатель | Указывать реальную рыночную цену в договоре |
| Спор о факте ремонта | Обе стороны | Делать независимую оценку и фиксировать перечень работ в акте приёма-передачи |
Как правильно описать улучшения в договоре
Оптимальный вариант — включить описание улучшений в единый договор купли-продажи:
- указать общую стоимость квартиры включая улучшения;
- добавить приложение-перечень с фотографиями;
- сохранить чеки и акты выполненных работ.
Пример фразы в договоре:
«Стоимость квартиры составляет 13 000 000 ₽, из них 6 000 000 ₽ приходится на неотъемлемые улучшения: капитальный ремонт, замена окон, полная перепланировка согласно акту приёма-передачи от г.»
Альтернативный способ: дополнительное соглашение
Если стороны всё-таки хотят выделить улучшения отдельно, оформляют дополнительное соглашение (не договор купли-продажи!). Однако:
- соглашение не является самостоятельной сделкой;
- денежные средства за улучшения всё равно считаются частью цены квартиры для налогов;
- спорные вопросы по 3-НДФЛ и вычетам не исчезают.
Шаблон расписки за неотъемлемые улучшения
Расписка г. Москва 19 апреля 2026 г. Я, Иванов И.И., паспорт 45 00 123456, выдан г., подтверждаю получение от Петрова П.П. 3 000 000 (три миллиона) рублей в счёт оплаты неотъемлемых улучшений квартиры по адресу: ул. Ленина, д. 1, кв. 45. Улучшения перечислены в приложении № 2 к договору купли-продажи от г. Подпись __________ /Иванов И.И./
- Неотъемлемые улучшения всегда продаются вместе с квартирой.
- Занижение цены не освобождает от налога, если реальная стоимость выше.
- Для подтверждения расходов нужны документы и оценка.
- Покупатель получает вычет только с заявленной цены.
- Подавать 3-НДФЛ обязаны обе стороны, если квартира была в собственности менее минимального срока.
Информация подготовлена на основе норм Налогового кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и разъяснений ФНС и Минфина на г.