Главная новость: если квартира была в собственности дольше минимального срока, продавец ничего не платит в бюджет и даже не подаёт декларацию․ Ниже ‒ разбор всех нюансов, актуальных на 19 апреля 2026 года․

Минимальный срок владения недвижимостью

В 2016 году правила «разошлись» на два периода:

• До г․ – «старые» квартиры․ Льготный срок составлял 3 года независимо от оснований приобретения․
• После г․ – «новые» квартиры․ В большинстве случаев нужно ждать 5 лет, но есть исключения․

Когда достаточно 3 года

1. Жильё получено:
   • по договору дарения или наследству от близкого родственника;
   • в порядке приватизации;
   • по договору пожизненного содержания с иждивением․
2. Это единственное жильё на дату продажи․
3. Продавец владел квартирой более 3 лет, но при этом:
   • в течение 90 дней до продажи купил другое жильё (с 2021 г․ «параллельная покупка» не сбрасывает счётчик);
   • использует налоговый вычет как «единственный жилец» и владеет имуществом более 3 лет․

Как рассчитать налог, если срок не выдержан

Если квартира продана раньше минимального срока, продавец может:

• применить имущественный вычет 1 000 000 рублей;
• уменьшить доход на расходы, подтверждённые документами (ДДУ, акт приёма-передачи, чеки)․

Пример расчёта

Квартира куплена в 2023 г․ за 4 500 000 руб․, продана в 2026 г․ за 5 200 000 руб․

Вариант 1: вычет 1 млн руб․ → налог = (5 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 546 000 руб;

Вариант 2: вычет реальных расходов → налог = (5 200 000 – 4 500 000) × 13 % = 91 000 руб․

Особые ситуации 2026 года

Кадастровая стоимость как «нижняя» цена

Если в договоре указана цена < 70 % кадастровой, налог рассчитывается исходя из 0,7 × кадастровая стоимость․

Доли и долевая собственность

• Вычет 1 000 000 руб․ делится между всеми собственниками пропорционально долям․
• Каждый может применить свой вычет расходов, если документы оформлены на него лично․

Продажа «через материнский капитал»

Если квартира была частично оплачена материнским капиталом, его сумма включается в расходы, при условии что оформлен как доля детей․

Пошаговая инструкция: как не платить налог

1. Проверьте дату регистрации права в ЕГРН․ Именно она считается началом срока владения․
2. Убедитесь в статусе «единственного жилья»; Сервис «Личный кабинет налогоплательщика» покажет все объекты․
3. Соберите документы: ЕГРН-выписка, ДДУ/ДКП, квитанции об оплате․
4. Если срок не выдержан, подготовьте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г․ и оплатите налог до 15 июля 2027 г․

Частые ошибки

Анонс изменений на 2027 год

В Госдуме обсуждается проект, который сокращает «новый» льготный срок с 5 до 3 лет для всех категорий недвижимости․ Ожидается, что поправки вступят с г․, но к уже приобретённым квартирам применяться не будут․