Кадастровая стоимость (КС) – это денежная оценка недвижимости, определяемая государственными органами (Росреестр) на определённую дату. С 2026 года в России она стала основой не только для расчёта налога на имущество, но и для определения необлагаемой части при уплате налога с продажи недвижимости.

Содержание

1. Что такое кадастровая стоимость?
2. Нормативно‑правовая база
3. Пределы необлагаемой кадастровой стоимости
4. Изменения в 2026 году
5. Как узнать свою кадастровую стоимость?
6. Как оспорить завышенную КС?
7. Влияние КС на налоговые обязательства
8. Практические рекомендации

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это результат официальной оценки недвижимости, проведённой в рамках государственной кадастровой системы. В расчёт берутся:

• площадь (жилая, нежилая, земельный участок);
• место расположения (центр города, предместье, сельская местность);
• категория объекта (квартира, дом, гараж, коммерческое помещение);
• год постройки и состояние (ремонт, реконструкция);
• специальные характеристики (вид из окна, наличие коммуникаций, охрана и т;д.).

Полученная сумма выражается в рублях за квадратный метр (для земельных участков – за гектар) и фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Нормативно‑правовая база

Основные документы, регулирующие кадастровую стоимость и её налоговые последствия:

1. Статья 214.10 Налогового кодекса РФ (пункт 9) – допускает региональное увеличение лимита дохода от продажи недвижимости, облагаемого НДФЛ.
2. Федеральный закон № 102‑ФЗ от «О кадастре недвижимости» – определяет порядок оценки и регистрации КС.
3. Приказ ФНС России от № ММ‑5‑И/1010 – уточняет порядок расчёта налога на имущество с учётом необлагаемой части КС.
4. Постановления региональных законодательных собраний (например, в Московской области, Санкт‑Петербурге) – устанавливают конкретные пороги необлагаемой стоимости.

Пределы необлагаемой кадастровой стоимости

Необлагаемая часть КС – это та часть стоимости, из которой налог не взимается. Порогов несколько, в зависимости от типа имущества и региона.

Квартиры и жилые дома

• Для большинства субъектов РФ в 2026 году необлагаемая часть составляет 1 000 000 ₽ (по площади до 60 м²) и 1 500 000 ₽ (по площади более 60 м²).
• В некоторых регионах (Москва, Санкт‑Петербург) порог повышен до 2 000 000 ₽ в связи с ростом рыночных цен.

Земельные участки

• Для сельскохозяйственных земель – 200 000 ₽;
• Для земель под индивидуальное жилищное строительство – 500 000 ₽;
• Для коммерческих и промышленных земель – порог обычно 1 000 000 ₽, но регионы могут устанавливать свои лимиты.

Гаражи, машиноместа, нежилые помещения

• Стандартный необлагаемый минимум – 150 000 ₽;
• В крупных городах – до 300 000 ₽.

Важно: если кадастровая стоимость объекта ниже установленного порога, налог на имущество не начисляется.

Что изменилось в 2026 году?

С начала 2026 года в России произошло несколько ключевых изменений, влияющих на необлагаемую кадастровую стоимость:

• Большинство регионов повысили лимит дохода по НДФЛ от продажи недвижимости (пункт 9 статьи 214.10 НК). Это значит, что часть прибыли, полученной от продажи, теперь не облагается налогом, если она не превышает нового лимита.
• Росреестр перепровёл массовую переоценку кадастровой стоимости в 35 крупнейших городах, включая Санкт‑Петербург, Новосибирск и Екатеринбург. В результате многие собственники получили уведомления об увеличении КС.
• Введена единая формула расчёта необлагаемой части для жилой недвижимости, унифицировавшая пороги в 12 регионов, где ранее они сильно различались.
• Новые правила учитывают инфляцию: каждый год к порогу необлагаемой части добавляется 3 % (индекс инфляции, установленный Росстатом).

Как узнать свою кадастровую стоимость?

Существует несколько способов получить актуальную КС:

1. Личный кабинет на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) – после входа в систему можно просмотреть сведения об объекте, включая КС.
2. Мобильное приложение «Госуслуги» – в разделе «Недвижимость» есть пункт «Кадастровая стоимость».
3. Запрос в МФЦ (многофункциональный центр) – подаётся письменное заявление, ответ приходит в течение 10 рабочих дней.
4. Обращение к техническому специалисту Росреестра – в случае споров о завышенной оценке.

При получении сведений обратите внимание на дату оценки – в 2026 году большинство регионов обновляли КС в марте‑апреле.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что ваша КС завышена, действуйте в порядке, установленном Федеральным законом № 102‑ФЗ.

1. Сбор доказательств – подготовьте договоры купли‑продажи аналогичных объектов, экспертизы независимых оценщиков, сведения о рыночных ценах.
2. Подача заявления в отделение Росреестра в течение 30 дней с даты получения уведомления о новой КС.
3. Оплата государственной пошлины (в 2026 году – 2 000 ₽ за одну единицу недвижимости).
4. Рассмотрение заявления – в течение 30 дней Росреестр принимает решение. При отказе вы можете обжаловать в суд в течение 10 дней.

Успешно оспоренная КС может привести к понижению налоговых обязательств и, в случае продажи, к уменьшению налога на доходы физических лиц.

Влияние кадастровой стоимости на налоговые обязательства

Кадастровая стоимость используется в расчёте нескольких налогов:

• Налог на имущество физических лиц – ставка 0,1 % (для жилых объектов) от разницы между КС и необлагаемой частью.
• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже – в 2026 году налог рассчитывается от разницы между продажной ценой и КС, если продажная цена ниже КС, налог не взимается.
• Налог на добавленную стоимость (НДС) – в случае коммерческой недвижимости, если объект продаётся юридическому лицу, НДС рассчитывается от цены сделки, но КС влияет на определение «реквизитов налоговой базы» в некоторых регионах.

Пример расчёта налога на имущество (2026 г.)

Объект: квартира 70 м², КС = 3 500 000 ₽
Необлагаемая часть (по региону) = 2 000 000 ₽
Налоговая база = 3 500 000 – 2 000 000 = 1 500 000 ₽
Ставка = 0,1 %
Налог = 1 500 000 × 0,001 = 1 500 ₽ в год

Практические рекомендации

• Регулярно проверяйте КС – в начале каждого года в региональных новостях публикуются даты очередных переоценок.
• Если КС выросла, сравните её с рыночными ценами. При значительном отклонении готовьте документы для обжалования.
• Учитывайте инфляционную надбавку к необлагаемой части – она автоматически включается в расчёт, но в некоторых регионах её можно увеличить вручную через местный закон.
• При планировании продажи недвижимости учитывайте нововведения 2026 года: налог будет рассчитываться от КС, а не от реальной цены сделки, если цена ниже КС.
• Для владельцев многоквартирных домов полезно вести реестр всех единиц, чтобы при пересчете КС в общей сумме не превысить региональный лимит дохода по НДФЛ.

Статья подготовлена на основе открытых источников и официальных нормативных актов, действующих на 19 апреля 2026 года.