На практике ежедневно возникают вопросы: какие именно объекты признавать недвижимым имуществом, в каком случае они становятся основным средством (ОС) и какие особенности налогового и бухгалтерского учёта должны быть учтены. Ниже ‒ исчерпывающее руководство по теме, актуальное на 20 апреля 2026 г.

Понятие «недвижимое имущество» в бухгалтерии

Согласно п. 4 Федерального стандарта бухгалтерского учёта № 6/2020 «Учёт основных средств» (в ред; 2025 г.):

• объект признаётся ОС, если используется в деятельности организации более 12 месяцев и стоимость превышает 100 000 руб.;
• недвижимость включает земельные участки, здания, сооружения, объекты аэродромной инфраструктуры, линейные объекты (трубопроводы, ЛЭП, пути), а также карьеры и другие геологические объекты, если они эксплуатируются в целях добычи полезных ископаемых.

Карьеры: ОС или запасы?

Когда карьер – это ОС

Если организация самостоятельно создаёт карьер (выемка грунта, взрывные работы, формирование бортов) для последующей добычи полезных ископаемых и эксплуатирует его длительное время (> 12 мес.), то затраты:

1. капитализируются на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
2. по мере ввода в эксплуатацию списываются на счёт 01 «Основные средства»;
3. амортизируются по ОКОФ 220.00.00.00.000 «Рабочие карьеры» (срок полезного использования определяется технико-экономическим расчётом, но не менее 7 лет).

Когда карьер – это запасы

Если компания приобретает право разработки уже существующего карьера без его строительства и модернизации, то расходы отражаются:

• на счёте 10 «Материалы» (если подготовка месторождения ≤ 12 мес.);
• распределяются на себестоимость добычи через счёт 20 «Основное производство».

Объекты аэродромной инфраструктуры

С 2015 г. за ФГУПами (в т. ч. госкорпорациями «Роскосмос», «Аэрофлот») закреплены объекты аэродромной инфраструктуры на праве оперативного управления (постановление Правительства № 1202 от г.). Они:

• учитываются на счёте 01 «Основные средства»;
• подлежат амортизации в общем порядке;
• имеют налоговую базу по налогу на имущество, рассчитанную по кадастровой стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ).

Два способа отражения налога на имущество в бухучёте

Включение налога в состав расходов по обычной деятельности

Наиболее распространённый метод: начисленный налог отражается проводкой:

Дт 26 (44) – Кт 68

Налог признаётся расходом текущего периода и влияет на финансовый результат.

Капитализация налога в стоимость ОС (редкий случай)

Допустим при строительстве объекта основных средств до ввода в эксплуатацию (п. 9 ФСБУ 26/2020 «Расходы по займам и кредитам»). Пример проводки:

Дт 08 – Кт 68 (налог на имущество, начисленный за период строительства)

После ввода ОС сумма налога будет амортизироваться вместе с остальной первоначальной стоимостью.

Проверочный чек-лист для бухгалтера

Примеры проводок

Пример 1. Ввод в эксплуатацию карьера

Дт 08 – Кт 60 (10, 70, 69) – 50 000 000 руб. – затраты на создание карьера
Дт 01 – Кт 08 50 000 000 руб. – принят к учёту как ОС
Дт 20 – Кт 02 1 250 000 руб. – ежемесячная амортизация (50 млн / 40 мес.)

Пример 2. Налог на имущество за квартал

Дт 26 – Кт 68 3 750 000 руб. – налог по кадастровой стоимости

Правильная квалификация недвижимого имущества влияет на амортизацию, налоговую нагрузку и финансовую отчётность. Основные правила: объект должен быть недвижимым по сути, использоваться > 12 мес., стоить > 100 тыс. руб. Для карьеров и аэродромной инфраструктуры важно разграничивать капитальные вложения и текущие расходы, а также выбирать корректный способ учёта налога на имущество.

Внедрение этих рекомендаций позволит избежать споров с налоговыми органами и обеспечит достоверность бухгалтерской отчётности в 2026 году и далее.