С 2025 года в России действует Федеральный закон № 218-ФЗ в редакции от г., который внес существенные изменения в порядок кадастрового учета и регистрации прав на здания, сооружения и объекты незавершенного строительства (ОНС). Ниже разбираемся, что считается ОНС, как оформить собственность, какие налоги платить и какие ошибки чаще всего совершают инвесторы и девелоперы.
Что такое объект незавершенного строительства (ОНС)?
Согласно Градостроительному кодексу РФ и актуальной судебной практике, ОНС – это любое здание, сооружение или строение, по которому не завершены строительные работы, но уже есть:
- фундамент (или иные несущие конструкции), обеспечивающие прочную связь объекта с землёй;
- кадастровый паспорт или технический план, подтверждающий, что объект подлежит кадастровому учёту как недвижимое имущество.
Ключевое условие: перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, поэтому он квалифицируется как недвижимость, а не движимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Почему важно регистрировать право собственности на ОНС?
- Юридическая защита. Только после регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вы официально признаётесь собственником и можете распоряжаться объектом (сдавать, продавать, закладывать).
- Доступ к финансированию. Банки выдают ипотечные или строительные кредиты под залог зарегистрированного ОНС.
- Налоговые последствия. Зарегистрированный объект облагается налогом на имущество (подробнее в разделе 5).
- Инвестиционные договоры. В Санкт-Петербурге, например, Комитет имущественных отношений требует предварительного согласия на регистрацию права собственности на ОНС, если строительство ведётся по инвестконтракту с городом.
Пошаговая инструкция: как оформить право собственности на ОНС
Шаг 1. Получите разрешение на строительство и разрешение на ввод
Если объект ещё не достроен, но фундамент уже готов, необходимо:
- оформить разрешение на строительство (если оно ещё не получено);
- поэтапно оформлять акт освидетельствования скрытых работ;
- после завершения оформить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Шаг 2. Закажите технический план и кадастровый учёт
- Федеральный закон № 218-ФЗ позволяет одновременное проведение государственного кадастрового учёта и регистрации прав (ст. 40).
- Технический план готовит кадастровый инженер. В нём обязательно указывается степень готовности (%).
- Документы подаются в МФЦ или Росреестр через электронную подпись (услуга «Одно окно»).
Шаг 3. Регистрация права собственности
На основании заявления собственника (или инвестора при наличии договора с муниципалитетом) регистрируется право собственности на ОНС. Срок – до 7 рабочих дней.
Особенности инвестиционных проектов на муниципальных землях
Пример Санкт-Петербурга: Комитет имущественных отношений (КИО) выдаёт письменное согласие на регистрацию права собственности на ОНС, если:
- заключён инвестиционный договор с городом;
- объект возводится на муниципальном земельном участке;
- выполнены обязательства по объёму финансирования и срокам.
После получения согласия инвестор подаёт документы в Росреестр в обычном порядке.
Налогообложение ОНС в 2025 году: что нужно знать
Организации
- Балансовый учёт. До ввода объекта в эксплуатацию затраты отражаются по счёту 08 «Вложения во внеоборотные активы». Налога на имущество не начисляется, поскольку ОНС ещё не числится в составе основных средств.
- После ввода в эксплуатацию объект переводится на счёт 01 «Основные средства» и подлежит налогообложению по ставке, установленной регионом (от 0 до 2,2 %).
Физические лица
- Если ОНС зарегистрирован в ЕГРН, физлицо обязано уплачивать налог на имущество (ст. 400, 401 НК РФ). Ставки устанавливают муниципалитеты (обычно 0,1–0,3 %).
- Если право не зарегистрировано, но объект уже признан недвижимостью, Минфин подготовил поправки (проект 2025 г.), которые позволят муниципалитетам взимать налог даже без регистрации, если объект внесён в кадастровый учёт.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Игнорирование кадастрового учёта на стадии фундамента | Впоследствии – отказ в регистрации права, необходимость переплачивать за новый технический план | Заказывать кадастровый инженера сразу после завершения фундамента |
| Несвоевременное внесение изменений в ЕГРН при реконструкции | Штраф 5 000 – 10 000 руб. для компаний, споры с покупателями | Подавать заявление на внесение изменений до начала реконструкции |
| Недооценка процента готовности для целей налога | Налоговая может доначислить налог по рыночной кадастровой стоимости | Использовать независимую оценку при спорных кадастровых стоимостях |
Перспективы 2026 года: что готовится
- Цифровизация: запуск «электронной декларации готовности» – заявление в Росреестр можно будет подать через Госуслуги без визита в МФЦ.
- Уточнение налога на недвижимость: вместо земельного и имущественного налога физлиц – единый налог на недвижимое имущество, включая ОНС.
- Возможное сокращение сроков регистрации до 3 рабочих дней для объектов, построенных по типовым проектам.
Инвесторам: регистрируйте право собственности на ОНС как можно раньше, чтобы закрыть обязательства перед муниципалитетом и получить доступ к заёмным средствам.
Компаниям: корректно ведите бухгалтерский учёт: до ввода – счёт 08, после ввода – счёт 01, чтобы избежать претензий налоговой.
Физлицам: не забывайте подавать декларацию в ИФНС, если объект уже внесён в кадастр, даже если вы ещё не ввели его в эксплуатацию.
Актуально на г. Данный обзор подготовлен на основе последних изменений законодательства и разъяснений Росреестра и Минфина РФ.