Земельные участки, изъятые из оборота, представляют собой особую категорию объектов недвижимости, которые не могут быть предметом договора аренды в силу прямого запрета законодательства. Это ограничение закреплено в статье 27 Земельного кодекса РФ и подтверждается нормами гражданского, бюджетного и налогового законодательства.
Правовой статус земельных участков, изъятых из оборота
Определение
Земельные участки, изъятые из оборота, — это территории, которые не могут:
- передаваться в частную собственность;
- отчуждаться или приобретаться на любом основании;
- быть предметом сделок, предусмотренных гражданским законодательством (купля-продажа, дарение, аренда и др.).
Примеры таких участков
Согласно пункту 4 статьи 27 ЗК РФ из оборота изъяты, в частности:
- земли, занятые объектами федеральной собственности (космодромы, военные полигоны, объекты ФСБ и др.);
- земельные участки, расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований;
- участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд;
- территории, на которых расположены объекты критической инфраструктуры (атомные станции, склады боеприпасов и пр.).
Почему аренда таких участков невозможна?
Императивный запрет
Статья 27 ЗК РФ устанавливает безусловный запрет на любые формы гражданско-правового оборота земельных участков, изъятых из оборота. Это означает, что даже соглашение сторон не может преодолеть законодательный запрет.
Последствия попытки заключить договор аренды
- Ничтожность сделки: договор аренды будет признан ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, поскольку заключён с нарушением императивной нормы.
- Отказ в регистрации: Росреестр откажет в государственной регистрации права аренды.
- Отсутствие налоговых последствий: земельные участки, изъятые из оборота, не являются объектом налогообложения (подп. 3 п. 1 ст. 389 НК РФ).
Отличие от земель, ограниченных в обороте
| Признак | Изъятые из оборота | Ограниченные в обороте |
|---|---|---|
| Возможность аренды | Нет | Да (в пределах, установленных законом) |
| Можно ли заключать гражданско-правовые сделки? | Нет | Да, но с ограничениями |
| Налог на имущество | Не облагается | Облагается на общих основаниях |
Исключения: когда всё-таки возможно временное пользование?
Законодательство допускает службовое или оперативное пользование изъятыми из оборота земельными участками, но не в форме гражданско-правовой аренды; Например:
- федеральные органы власти могут использовать такие земли без заключения договора аренды;
- временное размещение воинских частей осуществляеться на основании актов федеральных органов;
- особые режимы пользования могут быть установлены указами Президента РФ или постановлениями Правительства.
Практические рекомендации бизнесу и гражданам
Как проверить статус земельного участка?
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН): выписка содержит сведения об оборотоспособности.
- Публичная кадастровая карта: раздел «Ограничения оборота».
- Запрос в Росреестр или МФЦ: получить официальное подтверждение.
Что делать, если участок уже арендован?
- Немедленно обратиться в Росреестр для уточнения статуса.
- Если участок признан изъятым из оборота — расторгнуть договор в добровольном порядке.
- В случае споров — обращаться в суд для признания договора аренды ничтожным.
Земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть объектом договора аренды в силу прямого запрета закона. Любые попытки их арендовать приводят к ничтожности сделки и отказу в регистрации прав. Перед заключением любых договоров по земле необходимо обязательно проверить статус оборотоспособности участка через официальные источники.
Актуально на