Дата публикации: 19 апреля 2026 г.
Что изменилось с 1 января 2026 года
С 1 января 2026 года базовая ставка НДС в России выросла на 2 п. п. и составляет 22 % (ранее — 20 %). Это касается:
- отчуждения жилой и нежилой недвижимости;
- выполнения строительно-монтажных работ (СМР);
- передачи прав на объекты долевого строительства (ДДУ).
Для застройщиков и риэлторов это означает увеличение себестоимости объектов и необходимость пересмотра всех договоров и ценовых стратегий.
Почему рост НДС повлияет на цену квартир
Повышение себестоимости
Строительные материалы, аренда техники, подрядные работы и прочие затраты теперь облагаются НДС 22 %.
Эксперты «Вести» оценивают прирост себестоимости в 2–5 %, что в рублёвом выражении для типовой «однушки» в Подмосковье может составить 150–300 тыс. руб.
Договоры с фиксированной ценой
Все контракты, подписанные до с условием «цена включает НДС 20 %», автоматически «съедают» 2 % маржи застройщика. Чтобы не работать в убыток, девелоперы:
- увеличивают цену на этапе ключевки (если договор это позволяет);
- заключают дополнительные соглашения о повышении цены;
- переносят старт продаж на новые проекты, где цена уже рассчитана с учётом 22 % НДС.
Налоговый вычет для покупателей
Граждане по-прежнему могут вернуть НДС (в виде имущественного вычета), но максимум 22 % от 2 млн руб., т.е. до 440 тыс. руб. на человека. Фактическая выгода выросла на 40 тыс. руб., но «на руки» покупатель получит деньги только после оформления права собственности и подачи 3-НДФЛ.
Какие ставки НДС применимы в строительстве в 2026 году
| Тип операции | Ставка | Примеры |
|---|---|---|
| Базовая | 22 % | продажа готовых квартир, офисов, апартаментов |
| Расчётная (0 %)td> | 0 % | экспорт строительных услуг, жильё для иностранных дипломатов |
| УСН + НДС | 22 % | «упрощенцы» с обязанным НДС (выручка > 60 млн руб.) |
Основные ошибки застройщиков при переходе на 22 %
- Ошибка №1. Не изменили шаблоны чеков и счет-фактур, налоговая штрафует за указание ставки 20 %.
- Ошибка №2. Забыли обновить спецификации в договорах поставки материалов: поставщик выставляет 22 %, а закупочный отдел ожидает 20 %.
- Ошибка №3. Неверно применили «старую» льготу по ДДУ: с 2026 года застройщик-упрощенец не вправе уменьшать НДС на 20 % (правило отменено).
Пошаговая инструкция: как пересчитать цену квартиры с учётом новой ставки
- Возьмите себестоимость квартиры без НДС (С).
- Умножьте на 1,22 вместо 1,20 → новая цена = С × 1,22.
- Добавьте коммерческую наценку и инфляцию на дату ввода объекта.
- Зафиксируйте цену в ДДУ и укажите: «включая НДС 22 %».
- Обновите шаблоны бухгалтерских проводок:
Дт 62 — Кт 90.1 (сумма контракта)
Дт 90.3, Кт 68 (НДС 22 %)
Краткий итог
Рост НДС до 22 % — это не катастрофа, но системная перенастройка всех ценовых и бухгалтерских процессов в строительной отрасли. Застройщики получают +2 п. п. налоговой нагрузки, а покупатели — +2–5 % к цене квадратного метра. Чёткая переработка договоров, шаблонов и налоговых регистров позволит избежать потерь и конфликтов с контрагентами.
Источники: материалы агентства ПРАЙМ, «Вести», Минфин РФ (пояснительная записка ФЗ-123 от ).