Важно! С 29 апреля 2026 года услуга по переводу помещений из жилого в нежилое (и наоборот) полностью переходит в электронный вид․ Однако для бизнеса остаётся актуальным вопрос обложения НДС операций по субаренде нежилых помещений․ В статье разберёмся, когда возникает налог, как его рассчитать и какие документы оформить․
Что такое субаренда нежилого помещения?
Субаренда, это передача арендатором (субарендодателем) части или всего нежилого помещения третьему лицу (субарендатору) на срок, не превышающий срока основного договора аренды․
- Объект: нежилое помещение (офис, склад, торговая площадь)․
- Участники: арендатор-субарендодатель и субарендатор․
- Базовый документ: договор субаренды, зарегистрированный в ЕГРН при необходимости․
Облагается ли НДС субаренда нежилого помещения?
Да, если субарендодатель находится на общей системе налогообложения (ОСНО)․
Основные правила
- Ставка НДС: 20 % (с 2019 года)․
- Налоговая база: вся сумма арендной платы, полученная от субарендатора․
- Дата возникновения налога: раньше двух событий — поступления оплаты или окончание отчётного периода (квартала), в котором выставлен счёт-фактура;
Пример расчёта
Компания ООО «Альфа» на ОСНО сдаёт в субаренду офис 100 м² по цене 60 000 ₽ в месяц (включая НДС 20 %)․
Налоговая база = 60 000 ₽ / 1,2 = 50 000 ₽․
НДС = 50 000 ₽ × 20 % = 10 000 ₽․
Особенности для застройщиков и участников долевого строительства
Если нежилое помещение передаётся участнику долевого строительства (ООО), застройщик начисляет НДС на договорную стоимость (письмо Минфина РФ от № 03-07-11/112)․
При последующей субаренде этих помещений НДС рассчитывается по общим правилам․
Субаренда при УСН или ЕНВД
- Субарендодатель на УСН: НДС не начисляется, но с 2025 года при превышении лимитов может потребоваться переход на ОСНО․
- Субарендодатель на ЕНВД: до 2021 года сдача помещений в аренду попадала под ЕНВД; с 2021 года, на ОСНО или УСН․
Документооборот
- Договор субаренды (в письменной форме)․
- Счёт-фактура — выставляеться субарендатору не позднее 5 календарных дней с начала арендного периода․
- Книга покупок/продаж — отражение операций․
- Декларация по НДС — подаёться ежеквартально․
Периодичность оформления счетов-фактур
Для длящихся услуг (аренда, субаренда) счёт-фактура может выставляться:
- единовременно в начале периода;
- ежемесячно, если это предусмотрено договором․
Контролируйте: датой реализации считается последний день квартала, в котором выставлен счёт-фактура (п․ 2 ст․ 167 НК РФ)․
Чек-лист для бухгалтера
- Проверьте ставку НДС: 20 %․
- Определите момент возникновения налоговой базы: поступление денег или последний день квартала․
- Выставьте счёт-фактуру․
- Зарегистрируйте в книге продаж․
- Включите сумму в декларацию по НДС за квартал․
Краткий вывод
Субаренда нежилого помещения на ОСНО всегда облагается НДС 20 %․
При УСН или ЕНВД — налог не начисляется, но следите за лимитами и переходом на ОСНО․
Главное, вовремя выставлять счета-фактуры и вести правильный документооборот․