Строительство собственного дома или квартиры — это всегда серьёзное вложение денег․ Наряду с основными расходами на материалы и рабочую силу, важно учитывать налог на добавленную стоимость (НДС), который в 2026 году составляет 20 % для большинства операций․ Правильное понимание правил исчисления и возмещения НДС позволяет существенно снизить общую стоимость проекта․
Что такое НДС при строительстве жилья?
НДС — косвенный налог, который платит конечный потребитель, но фиксируется на каждом этапе производственно-сбытовой цепочки․ При возведении жилья НДС уплачивается:
- при покупке строительных материалов (20 %);
- при оплате услуг подрядчиков-организаций (20 %);
- при покупке недвижимости у застройщика на этапе строительства (включён в цену)․
Кто может вернуть НДС?
Вернуть НДС можно только в рамках предпринимательской деятельности и при условии, что вы являетесь плательщиком НДС․ Физлица-застройщики, возводящие дом для личного пользования, напрямую не имеют права на вычет, но могут уменьшить расходы, если:
- оформляют строительство как ИП на ОСНО;
- строят объект с последующей продажей;
- покупают квартиру у застройщика-«упрощенца» (в цене уже включён НДС)․
Два способа экономии на НДС
Застройщик-упрощенец (УСН)
Многие застройщики работают на упрощёнке (УСН 6 % или 15 %) и не выставляют НДС покупателям․ На первый взгляд это «плюс» для физлица, но:
- НДС по материалам всё равно заложен в себестоимости;
- цена квартиры может быть ниже, но не всегда (застройщик теряет вычеты)․
ИП или компания на ОСНО
Если вы строите дом и планируете продать его, можно зарегистрировать ИП или ООО на ОСНО и получить право на вычет:
- Покупаете материалы у поставщиков-НДС-шников, получая счёт-фактуру․
- Оплачиваете подрядчика-НДС-шника․
- По окончании строительства продаёте объект с НДС 20 %, но вычитаете «входной» НДС (материалы + работы)․
Пример:
Стоимость материалов 6 млн ₽ (включая 1 млн ₽ НДС)
Стоимость работ 3 млн ₽ (включая 0,5 млн ₽ НДС)
Продаёте дом за 12 млн ₽ (включая 2 млн ₽ НДС)
К уплате: 2 млн – 1,5 млн = 0,5 млн ₽․ Экономия 1,5 млн ₽․
Физлица и имущественный вычет: альтернатива НДС
Раз граждане не возвращают НДС напрямую, государство предлагает имущественный налоговый вычет при покупке жилья:
- Максимум 2 млн ₽ на покупку квартиры/дома/земли (возврат 13 % = 260 тыс․ ₛ);
- Максимум 3 млн ₽ на проценты по ипотеке (возврат 13 % = 390 тыс․ ₛ);
- Вычет предоставляется один раз в жизни․
Депутаты Госдумы от «Справедливой России» предлагают увеличить лимит до 8 млн ₽ (возврат 1,04 млн ₛ), но пока законопроект не принят․
Чек-лист: как не переплатить НДС при строительстве жилья
- Решите, строите ли вы для себя или для продажи․
- Если для себя, покупайте квартиру у застройщика-«упрощенца» или используйте имущественный вычет через ФНС․
- Если для продажи, регистрируйте ИП/ООО на ОСНО, собирайте счета-фактуры и оформляйте вычет․
- Фиксируйте все расходы и договоры: без документов вычет не пройдёт․
- Контролируйте сроки: заявление на возмещение НДС можно подать в течение 3 лет после окончания квартала, в котором возникло право․
НДС при строительстве жилья — это не «чёрный ящик»․ Предприниматели могут возвращать налог через вычеты, а граждане — компенсировать расходы с помощью имущественного вычета․ Главное — определить цель строительства и выбрать подходящую схему: упрощёнку, ОСНО или имущественный вычет․