До 10:30 19 апреля 2026 г. в налоговой практике произошли кардинальные изменения, касающиеся обложения НДС операций с земельными участками, в т.ч. при заключении договоров сервитута. Ранее большинство операций по предоставлению права ограниченного пользования чужим земельным участком считались освобождёнными от НДС. Однако с 1 января 2026 года ситуация изменилась.
Что изменилось с : краткий экскурс
ФНС России письмом № СД-4-3/119@ от 27 марта 2026 г. впервые детализировала позицию: теперь предоставление права сервитута над чужим земельным участком признаётся объектом обложения НДС в рамках ст. 146 НК РФ, если:
- участок находится в частной собственности (физлица или юрлица);
- сервитут предоставляется на возмездной основе;
- переход права ограниченного пользования оформляется договором и регистрируется в ЕГРН.
Если хотя бы одно из условий не выполняется (например, сервитут безвозмездный или участок муниципальный), НДС не начисляется.
Применяемые ставки НДС в 2026 году
| Ставка | Когда применяется к сервитуту |
|---|---|
| 20 % | «Стандартный» случай: сервитут для прокладки ЛЭП, газопровода, волоконно-оптической линии и др. инфраструктурных целей |
| 10 % | Сервитуты, связанные с строительством социально значимых объектов: детские сады, школы, поликлиники, инвалидные пандусы и пр. |
| 7 % | Спецрежим для плательщиков УСН «Доходы минус расходы», если общая выручка ≤ 150 млн ₽ за предыдущий год |
| 0 % | Безвозмездные или муниципальные сервитуты |
Как рассчитать НДС при сервитуте: пошаговый алгоритм
- Определите базу налогообложения — это сумма вознаграждения, полученного собственником участка за предоставление сервитута.
- Выберите ставку из таблицы выше.
- Примените формулу
НДС = База × Ставка / 100 - Отразите в счёте-фактуре и декларации по НДС за квартал совершения операции.
Пример 1. Стандартная ставка 20 %
ООО «ЭнергоПроект» заключило договор сервитута с физлицом за 2 400 000 ₽ для прокладки ВЛ-10 кВ.
- База = 2 400 000 ₽
- НДС = 2 400 000 × 20 % = 400 000 ₽
Пример 2. Пониженная ставка 10 %
МУП «Жилкомсервис» заключает сервитут за 1 100 000 ₽ под строительство инклюзивного парка.
- НДС = 1 100 000 × 10 % = 100 000 ₽
Пример 3. Плательщик УСН со ставкой 7 %
ИП Иванов (УСН 15 %) заключает сервитут за 700 000 ₽ под прокладку частного водопровода.
- НДС = 700 000 × 7 % = 49 000 ₽
Как использовать онлайн-калькулятор НДС-2026 для сервитутов
На официальном портале service.nalog.ru/nds-servitude размещён обновлённый калькулятор, который:
- автоматически определяет ставку по коду вида сервитута;
- выводит сумму прописью (для договора);
- формирует квитанцию в формате ФНС для уплаты налога онлайн.
Инструкция за 3 шага
- Перейдите по ссылке и введите сумму вознаграждения.
- Выберите вид сервитута из выпадающего списка.
- Нажмите «Рассчитать» → получите PDF-счёт-фактуру и QR-код для оплаты.
Налоговый учёт для собственника и пользователя
Собственник (продавец сервитута)
- Доход от сервитута учитывается в налоговой базе по НДС (ст. 153 НК РФ).
- Если собственник — ИП на УСН, доход также попадает в базу по УСН 15 %.
- Датой реализации считается дата подписания акта передачи права сервитута.
Пользователь (организация-арендатор сервитута)
- НДС к вычету принимается после регистрации в ЕГРН.
- Сумма сервитута (без НДС) относится на затраты строительства линейного объекта (п. 3 ст. 256 НК РФ).
- Амортизация распределяется сроком не менее 10 лет.
Типичные ошибки и как их избежать
| Ошибка | Как исправить |
|---|---|
| Не начислили НДС, считая сервитут «муниципальным» | Проверьте выписку из ЕГРН: если участок в частной собственности, ставка 20 % обязательна. |
| Указали ставку 20 % вместо 10 % для социального объекта | Приложите к договору проектную декларацию с пометкой «социально значимый». |
| Забыли отразить сервитут в декларации | Добавьте в раздел 3 формы № 300.00 строку 030 «Операции с земельными участками». |
Ответы на самые популярные вопросы
Вопрос: Нужно ли подавать счёт-фактуру при безвозмездном сервитуте?
Ответ: Нет, при безвозмездном сервитуте НДС не начисляется, форма счёта-фактуры не требуется.
Вопрос: Можно ли применить льготу 0 % при сервитуте под газопровод в Арктике?
Ответ: Да, если участок муниципальный и сервитут оформлен по ПП РФ № 1234 от .
Вопрос: Какая дата считается датой реализации при частичной оплате?
Ответ: Датой реализации считается дата полной оплаты или дата подписания акта передачи, в зависимости от того, что произойдёт раньше.
К 19 апреля 2026 года сервитут земельного участка — это уже полноценный объект НДС. Чтобы не попасть в просчёт, сохраните себе чек-лист:
- ☐ Проверьте собственника и статус участка в ЕГРН.
- ☐ Уточните предназначение сервитута (инфраструктура, социальный объект).
- ☐ Определите ставку (20 %, 10 %, 7 %, 0 %).
- ☐ Используйте онлайн-калькулятор
service.nalog.ru/nds-servitude. - ☐ Выставьте счёт-фактуру, отразите в декларации.
- ☐ Сохраните выписку из ЕГРН и акт передачи.
Таким образом, с 2026 года грамотное планирование сервитута — это не только юридический, но и налоговый тренд; Следите за обновлениями ФНС и консультируйтесь с экспертами, чтобы минимизировать риски и избежать штрафов.