В 2026 году вопрос налогообложения аренды жилых домов остаётся одним из самых обсуждаемых среди собственников недвижимости и арендодателей. Особое внимание уделяется налогу на добавленную стоимость (НДС), который может применяться при сдаче жилых помещений в аренду. В этой статье мы разберёмся, когда НДС нужно платить, когда он не применяется, и какие изменения могут быть введены в ближайшее время.
Основные правила: когда НДС не взимаеться
Согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации, операции по реализации жилых помещений не подлежат налогообложению НДС. Это означает, что если вы сдаёте квартиру, дом или комнату в аренду физическим лицам для проживания, то с 2026 года вы освобождаетесь от уплаты НДС.
- Это правило касается как физических, так и юридических лиц.
- Освобождение от НДС действует только при прямом использовании жилого помещения для проживания.
Когда НДС всё-таки может быть применён
Несмотря на общее освобождение, существуют ситуации, при которых НДС может быть начислен:
- Сдача жилого помещения юридическому лицу с использованием его в коммерческих целях (например, офис, салон, склад).
- Аренда посуточно или краткосрочно с использованием объекта как гостиницы или хостела.
- Сдача через платформы краткосрочной аренды (например, Airbnb, Booking.com) в случае, если собственник зарегистрирован как ИП или юрлицо и работает в рамках коммерческой деятельности.
В этих случаях аренда может быть квалифицирована как оказание гостиничных услуг, а не как сдача жилья, что влечёт за собой обязанность начислять НДС по ставке 20% (или 10% — если объект относится к социальному жилью по определённым критериям).
Туристический налог — новый потенциальный элемент
В 2026 году Министерство финансов РФ совместно с Минэкономразвития начало изучение возможности введения туристического налога при сдаче жилых домов в аренду. Об этом в ноябре 2025 года заявил министр финансов Антон Силуанов.
Хотя туристический налог не является НДС, он может повлиять на общую налоговую нагрузку арендодателей:
- Налог может быть введён в регионах с высокой туристической активностью.
- Он будет взиматься с доходов от краткосрочной аренды, особенно если жилье сдаётся посуточно.
- Ставка налога может составлять от 1% до 5% от дохода, в зависимости от региона.
Как не ошибиться при сдаче жилья в аренду
Чтобы избежать налоговых рисков, собственникам рекомендуется:
- Проверить цель использования жилья арендатором — если это проживание, НДС не применяется.
- Оформить договор аренды, в котором чётко указано: жилое помещение предоставляется исключительно для проживания.
- Не использовать жильё как гостиницу или объект коммерческого размещения без регистрации как ИП или юрлица.
- Следить за обновлениями в налоговом законодательстве — особенно в 2026 году, когда могут быть введены дополнительные региональные сборы.
В 2026 году НДС при сдаче жилого помещения в аренду не взимается, если жильё используется по назначению — для проживания. Однако при использовании объекта в коммерческих целях, особенно в туристических целях, возможно начисление НДС и в будущем — туристического налога. Собственникам важно внимательно относится к оформлению договоров и следить за изменениями в законодательстве.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. За консультацией по конкретному случаю обратитесь к квалифицированному налоговому специалисту.