Сдача в аренду нежилого помещения (офисов, торговых площадей, складов и пр.) юридическими лицами – один из самых распространённых видов коммерческой деятельности. При этом налоговый режим по налогу на добавленную стоимость (НДС) часто вызывает вопросы у бухгалтеров и владельцев бизнеса.
Что такое НДС и какие ставки действуют в 2026 году
Налог на добавленную стоимость (НДС) – это косвенный налог, взимаемый с оборота товаров, работ и услуг. В России в 2026 году действуют следующие основные ставки:
- 20 % – базовая ставка (применяется к большинству операций, в т.ч. к аренде нежилых помещений).
- 10 % – льготная ставка (применяется к отдельным видам деятельности, например, к поставкам продуктов питания, детским товарам, медикаментам).
- 5 % и 7 % – специальные ставки, которые могут использоваться в отдельных регионах или при особых обстоятельствах (например, в рамках УСН с упрощённым учётом НДС).
Объект налогообложения – аренда нежилого помещения
Аренда нежилого помещения считается объектом налогообложения по НДС, если арендодатель:
- является плательщиком НДС (т.е. зарегистрирован в качестве налогоплательщика НДС);
- арендная плата превышает 100 000 рублей в год (для юридических лиц‑арендаторов, если арендатор не освобождён от НДС);
- не использует специальные налоговые режимы, освобождающие от НДС (например, УСН «доходы», если арендодатель не выбрал упрощённый режим с начислением НДС).
Налоговая база и способы расчёта НДС
Налоговая база
Налоговая база – это сумма арендных платежей без НДС. Если арендная плата указана «с НДС», то необходимо вывести НДС в отдельную строку.
Формулы расчёта
Для расчёта НДС существуют две основные формулы, в зависимости от того, известна ли сумма с НДС или без неё.
| Ситуация | Формула | Пример |
|---|---|---|
| Известна сумма без НДС | НДС = Сумма без НДС × Ставка | Арендная плата = 100 000 ₽, ставка = 20 % → НДС = 100 000 × 0,20 = 20 000 ₽ |
| Известна сумма с НДС | НДС = Сумма с НДС × Ставка / (100 % + Ставка) | Сумма с НДС = 120 000 ₽, ставка = 20 % → НДС = 120 000 × 20 / 120 = 20 000 ₽ |
Онлайн‑калькулятор НДС
Для упрощения расчётов можно воспользоваться онлайн‑калькулятором НДС. Достаточно ввести сумму (с НДС или без) и выбрать ставку – калькулятор мгновенно выдаст результат. Это удобно при подготовке счет‑фактур и проверке правильности расчётов.
Оформление арендных отношений с учётом НДС
Счёт‑фактура
При сдаче помещения в аренду юридическому лицу арендодатель обязан выдавать счёт‑фактуру с указанием:
- наименования и ИНН сторон;
- описания арендного объекта (адрес, площадь, цель аренды);
- суммы аренды без НДС, ставки НДС и суммы налога;
- даты оказания услуги и дату выдачи счёта‑фактуры.
Удержание и перечисление НДС
Арендатор (юридическое лицо) имеет право получить налоговый вычет по НДС, если:
- арендные платежи использованы в его предпринимательской деятельности;
- арендодатель предоставил корректный счёт‑фактуру.
В таком случае арендатор может уменьшить сумму уплаченного НДС в своей декларации по форме 3‑НДФЛ (для ИП) или 3‑НДС (для юр. лиц).
Особые случаи и освобождения
Аренда жилых помещений
Аренда жилых помещений освобождена от НДС независимо от статуса арендодателя. Данная статья не относится к нашему случаю, но часто путается с арендой нежилых помещений.
Ставка 0 % и освобождение от НДС
Ставка 0 % может применяться, если арендодатель:
- освобождён от уплаты НДС в соответствии с пунктом 4 статьи 149 Налогового кодекса РФ (например, малые предприятия, чей доход ниже 2 млн рублей в год);
- сдаёт помещение в пользование организации, находящейся за пределами РФ (внешнеэкономическая деятельность).
УСН «доходы» без начисления НДС
Если арендодатель находится на упрощённой системе налогообложения (УСН) с объектом «доходы» и не выбрал уплату НДС, то арендные платежи не облагаются НДС, но арендатор не может взять вычет.
Порядок подачи декларации по НДС
Декларация по НДС подаётся в ФНС ежеквартально (если иное не предусмотрено законодательством). При сдаче в аренду нежилого помещения необходимо:
- Внести в декларацию строку «Налоговая база» – сумму арендных платежей без НДС.
- Указать в строке «Сумма начисленного НДС» – рассчитанный налог (по ставке 20 %).
- Если арендатор предоставил вычет, отразить его в строке «Сумма вычета НДС».
- Оплатить полученный к уплате НДС в срок до 25-го числа месяца, следующего за кварталом.
Практические рекомендации
- Проверяйте статус контрагента. Убедитесь, что арендатор является плательщиком НДС – это позволит ему получить вычет.
- Согласуйте ставку НДС в договоре. Укажите в договоре, что арендная плата указана без НДС, а НДС начисляется отдельно.
- Используйте онлайн‑калькулятор. Это ускорит расчёты и уменьшит риск ошибок.
- Ведите отдельный учёт аренды. Для упрощения составления квартальной декларации заведите отдельный журнал доходов от аренды.
- Проверяйте изменения законодательства. Ставки и правила могут изменяться, особенно в условиях экономической нестабильности.
НДС при сдаче в аренду нежилого помещения юридическим лицом – процесс, требующий внимательного подхода к расчётам, оформлению документов и своевременному декларированию. При правильном соблюдении требований законодательства арендодатель получает законный доход, а арендатор – возможность уменьшить налоговую нагрузку за счёт вычета НДС.
Для быстрого и точного расчёта НДС рекомендуется пользоваться онлайн‑калькуляторами, а также консультироваться с бухгалтером или налоговым консультантом, особенно при изменении ставок или переходе на новые налоговые режимы.
Статья подготовлена в соответствии с актуальными данными на 19 апреля 2026 года.