Актуальность темы: с 2026 года вопросы налогообложения операций с земельными участками остаются одними из самых сложных. Ниже — подробный разбор‚ как правильно рассчитать и уплатить НДС при продаже земли‚ если вы применяете упрощённую систему налогообложения (УСН) или являетесь плательщиком НДС.

Содержание

1. Нужно ли начислять НДС при продаже земельного участка?
2. Как вести раздельный учёт при смешанных операциях (облагаемых и не облагаемых НДС)
3. Как рассчитать налоговую базу и заполнить декларацию
4. Особенности для ИП на УСН «доходы минус расходы»
5. Пошаговый чек-лист перед сделкой

Нужно ли начислять НДС при продаже земельного участка?

Когда продажа не облагается НДС

• Земельный участок находится на территории РФ и относится к землям сельхозназначения‚ за исключением случаев‚ когда участок подготовлен под строительство и продан как товар (п. 6 ст. 346.26 НК РФ).
• Продавец, ИП или организация на УСН‚ не являющийся плательщиком НДС и не использующий освобождение по ст. 145 НК РФ.

Когда продажа облагается НДС

• Продавец состоит на общей системе налогообложения (ОСНО) либо на УСН‚ но выставил счёт-фактуру с НДС (п. 5 ст. 173 НК РФ).
• Земельный участок подготовлен под строительство (земли settlements/земли населённых пунктов) и продаётся как объект недвижимости.
• Сумма доходов за 2026 год превысила 60 млн руб., ИП обязан перейти на ОСНО и платить НДС полностью (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).

Как вести раздельный учёт при смешанных операциях

Если вы ИП на УСН‚ но в течение года реализуете:

• товары/услуги‚ облагаемые НДС‚ и
• товары/услуги‚ не облагаемые НДС (например‚ продажа земельного участка без НДС)‚

то применяется правило п. 4 ст. 170 НК РФ: входной НДС по общим расходам (например‚ юр. услуги‚ рекламу‚ бензин) разделяется пропорционально доле облагаемых операций.

Формула для расчёта доли НДС к вычету:

Доля = Доходы_с_НДС / (Доходы_с_НДС + Доходы_без_НДС)

Как рассчитать налоговую базу и заполнить декларацию

1. Определите кадастровую стоимость на дату государственной регистрации перехода права (берётся из ЕГРН).
2. Установите цену сделки. Если она ниже кадастровой стоимости‚ налоговая может доначислить НДС исходя из кадастровой стоимости × 0‚7 (ст. 214.10 НК РФ).
3. Рассчитайте НДС:
   • Если участок облагается НДС: НДС = (Цена сделки × 20 %) / 120 %
   • Если вы на УСН и не плательщик НДС, НДС не начисляется.
4. Внесите данные в декларацию по НДС:
   • Раздел 3‚ строка 010 — налоговая база;
   • Раздел 3‚ строка 040 — сумма НДС к уплате;
   • Если используете освобождение — приложите к декларации уведомление о праве на освобождение (форма № 26.2-8).

Особенности для ИП на УСН «доходы минус расходы»

При покупке земли для собственного производства

• Земля входит в основные средства‚ если используется для производственных нужд.
• Входной НДС при покупке у продавца на ОСНО включается в расходы сразу (пп. 3 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
• Если покупка у продавца тоже на УСН — никакого НДС нет.

При последующей продаже

• Если вы продаёте «своё» имущество‚ применяйте УСН: доход минус остаточную стоимость земли (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
• НДС не начисляется‚ если вы не плательщик НДС и не выставляли счёт-фактуру с налогом.

Пошаговый чек-лист перед сделкой

1. Проверьте статус плательщика НДС (ОСНО‚ УСН‚ патент).
2. Определите категорию земель (сельхоз‚ settlements‚ промзона).
3. Уточните кадастровую стоимость и цену сделки.
4. Если на УСН и доходы могут превысить 60 млн руб. — подготовьтесь к переходу на ОСНО и регистрации в качестве плательщика НДС.
5. Подготовьте договор купли-продажи и акт приёма-передачи.
6. Уточните раздельный учёт расходов при смешанных операциях.
7. Подайте декларацию по НДС и уплатите налог в срок до 25-го числа следующего за кварталом месяца.

Главное правило: если вы на УСН и не выставляете счёт-фактуру с НДС, земельный участок не облагается НДС. В противном случае действуют общие правила главы 21 НК РФ. Всегда контролируйте порог в 60 млн руб.‚ чтобы не попасть на ОСНО «автоматически».

Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.