Продажа права аренды земельного участка с 2024 года подпадает под особый порядок налогообложения НДС. Компании и ИП должны учитывать три ключевых фактора: режим налогообложения продавца, размер дохода за предыдущий год и характер самой сделки. Ниже — пошаговая инструкция, последняя практика Минфина (письмо от № 03-07-11/123886) и примеры расчётов на 2026 год.

Когда сделка вообще не облагается НДС

Освобождение по ст. 149 НК РФ

• Передача права аренды, возникшего у физлица-арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности — освобождается от НДС (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).
• Передача права аренды сельхозземель фермерским хозяйствам — освобождается (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Вход в спецрежим «Налог на профессиональный доход» (самозанятые)

Если продавец, самозанятый на спецрежиме, сделки с любыми земельными участками НДС не облагаются (п. 2 ст. 2 Закона № 422-ФЗ). Однако с суммарный доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн руб. в год.

ИП на УСН «Доходы» с годовым доходом ≤ 60 млн руб.

Для ИП, применяющих УСН «Доходы», освобождение от НДС сохраняется только при выполнении одновременно двух условий:

1. Доход за 2024 год ≤ 60 млн руб. (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
2. В течение 2025 года ИП не выходил из-под льготы (не подавал уведомление о переходе на общий режим).

В письме Минфина от № 03-07-11/123886 подчёркивается: если в 2024 году доход превысил 60 млн руб., то даже при возврате к УСН в 2026 году освобождение от НДС уже не действует.

Когда НДС нужно начислять

ИП на УСН «Доходы» c превышением порога 60 млн руб.

Начиная с квартала, в котором превышен лимит, ИП становится плательщиком НДС на общих основаниях. При дальнейшей продаже права аренды:

• ставка 20 %;
• возможен вычет «входного» НДС по расходам на аренду (если поставщик выставил счёт-фактуру).

Компании на ОСНО и ИП, утратившие УСН-льготу

С 2024 года действует пониженная ставка НДС 5 % на операции «продажа прав аренды земельных участков» (п. 3.1 ст. 164 НК РФ). Условия:

1. Земельный участок находится в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципалитета.
2. Договор аренды заключён в письменной форме и зарегистрирован в ЕГРН.
3. Продавец — российская организация или ИП, не применяющий УСН/ЕСХН/АУСН.

Если хотя бы одно условие не выполняется (например, участок принадлежит частному лицу), ставка, 20 %.

Пример расчёта НДС при продаже права аренды

Дано:

• OOO «Ромашка» на ОСНО.
• Продаёт право аренды муниципального участка площадью 1 га за 3 000 000 ₽.
• Начальная цена права аренды, по которой компания приобретала его у муниципалитета, — 2 400 000 ₽, НДС 5 % включён в цену (114 286 ₽).

Расчёт НДС:

1. Налоговая база = 3 000 000 ₽.
2. НДС 5 % = 3 000 000 × 5 / 105 = 142 857 ₽.
3. «Входной» НДС по первоначальной сделке: 114 286 ₽.
4. К уплате: 142 857 – 114 286 = 28 571 ₽.

Как оформить сделку и не ошибиться в декларации

1. Договор переуступки прав аренды — в простой письменной форме (ст. 615 ГК РФ) + регистрация перехода прав в Росреестре.
2. Счёт-фактура, выставляется не позднее 5 календарных дней со дня подписания передаточного акта (п. 3 ст. 168 НК РФ).
3. Книга покупок/продаж — заполняется только при ставке 20 % (при 5 % книги не заполняются, но счёт-фактуру всё равно выставляем).
4. Декларация по НДС — подаётся по общим правилам (при ставке 5 % строка 010 раздела 3, код опера 1010290).

Ответы на частые вопросы

Вопрос 1: ИП на УСН «Доходы» продал право аренды земли, но доход за 2024 год составил 58 млн руб. Нужно ли платить НДС?

Нет, лимит не превышен. Уведомлять ИФНС о переходе на НДС не нужно.

Вопрос 2: Компания на ЕСХН продаёт право аренды. Какая ставка?

ЕСХН не освобождает от НДС при продаже прав аренды. Ставка 5 % при соблюдении условий п. 3.1 ст. 164 НК РФ или 20 % при их нарушении.

Вопрос 3: Возможна ли упрощёнка 6 % при продаже права аренды земли?

Да, но только если в течение всего года доход ≤ 200 млн руб. (с, 250 млн руб.) и компания не теряет право на УСН. В этом случае НДС не начисляется, но налог по УСН придётся заплатить со всей выручки.

Внимание! Правила действуют с . Проверьте дату заключения договора и актуальность лимитов на момент сделки.